Propriétaire : la marche à suivre pour ne pas reconduire un bail de location

La fin d’un contrat de location est une échéance importante pour le propriétaire bailleur, puisque c’est le seul moment où il peut éventuellement décider de procéder au non-renouvellement du bail et, ainsi, à la rupture du contrat de location. Mais pour mettre fin au bail qui le lie au locataire, le propriétaire bailleur doit bien connaître la procédure de résiliation à suivre et les règles qui l’entourent.

Savoir quand le propriétaire peut opter pour une rupture du contrat de location

Si, quelle que soit sa durée initiale, la fin du bail de location donne la possibilité au propriétaire bailleur d’opter pour un non-renouvellement du bail, il est important de savoir que seules certaines situations lui permettent en réalité d’agir dans ce sens. En effet, la loi française stipule que, pour rompre un contrat de location, le propriétaire doit pouvoir justifier sa décision.

Trois raisons sont jugées valables :

• Un locataire qui ne respecte pas ses obligations
• Une reprise du logement pour y habiter ou y loger un membre de sa famille
• Une vente du logement

Dans le premier cas, le propriétaire bailleur peut procéder à une rupture du contrat de bail s’il est capable de prouver les manquements du locataire concernant certaines de ses obligations. Cela peut prendre la forme de retards répétés dans le paiement des loyers, d’un défaut d’entretien du logement (installation électrique, plomberie, jardin, huisseries, etc.) ou encore de troubles du voisinage.

Dans le second cas, le bailleur peut décider d’un non-renouvellement du bail de location pour s’installer lui-même dans le logement ou y installer son époux(se), son concubin(e) ou son partenaire de PACS, mais aussi ses ascendants ou descendants, ou les ascendants et descendants de son conjoint.

Enfin, dans le cas d’un congé pour vente du logement, le propriétaire peut résilier le contrat de location, à condition de proposer le bien en premier lieu à son locataire. Le seul cas qui permet au locataire de ne pas bénéficier d’une priorité à l’achat, c’est si le bailleur cède le logement à quelqu’un de sa famille.

La marche à suivre pour la résiliation

Pour notifier le non-renouvellement du bail de location au locataire, le propriétaire doit respecter une procédure formalisée. Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou passer par un acte d’huissier ou une remise en main propre contre signature. Et ce, auprès de chaque locataire ou colocataire. Dans le cas d’un logement vide, cette étape doit être réalisée au minimum six mois avant la date de fin du bail. Pour un logement meublé, le délai est de trois mois minimum.

La lettre de congé qui avertit le locataire de la rupture du contrat de location doit contenir les informations suivantes :

• Le motif de non-renouvellement du bail ;
• Les preuves de non-respect des obligations du locataire ou
• Les noms et adresses des personnes qui vont habiter le logement ainsi que la nature du lien qui les unit au bailleur ou
• Le prix de vente du logement, la description précise de la vente et le mode de paiement, selon la situation invoquée pour résilier le contrat ;
• La notice d’information relative aux obligations du bailleur en annexe.

De son côté, le locataire n’a pas l’obligation de répondre au courrier. Le fait qu’il ait bien réceptionné la lettre l’informant du non-renouvellement du bail vaut acte.

Les règles à connaître pour le non-renouvellement du bail

Pour que la résiliation du contrat de location soit valide, il est important de respecter les délais mentionnés. La date prise en compte est celle à laquelle le locataire reçoit le courrier. Prévoyez donc une certaine marge de sécurité.

Par ailleurs, sachez que certains locataires sont protégés contre le non-renouvellement de leur bail de location. En fonction de l’âge (plus de 65 ans) et des ressources du locataire au jour de l’échéance du bail, un droit au maintien dans les lieux peut empêcher la rupture du contrat de location.

Enfin, méfiez-vous de la contestation du locataire, s’il prouve que vous lui avez donné congé pour un motif qui n’a pas été respecté.