Troubles du voisinage causés par le locataire et responsabilité du propriétaire

Les troubles du voisinage causés par un locataire sont des nuisances difficiles à prévoir au moment de la mise en location d’un bien. De manière évidente, ces troubles de voisinage relèvent de la responsabilité du locataire, mais dans certains cas, le propriétaire bailleur peut en être tenu responsable. Voici ce qui peut être considéré comme un trouble de voisinage et à qui en revient la responsabilité.

Qu’est-ce qui peut être défini comme troubles de voisinage ?

Le terme « trouble de voisinage » comprend de nombreuses nuisances. Pour être considérées comme un trouble de voisinage, ces nuisances doivent être perpétrées en continu, de manière durable ou répétitive. Ces nuisances peuvent être :

• sonores (chants, cris, possession d’animaux bruyants, bricolage, bruit de moteur d’un véhicule, musique trop forte, bruits de pas sur un plancher, etc.) ;
• olfactives (ordures ménagères qui ne sont pas ramassées régulièrement, stockage de fumier, etc.) ;
• visuelles (installation d’un élément qui gêne la vue d’un voisin, par exemple).

Il peut aussi s’agir de :

• dégradations ou encombrement des parties communes (cour, patio, terrasse, etc.) ;
• violation du règlement de copropriété, lorsque l’immeuble est collectif.

Si le locataire a un droit de jouissance paisible des lieux qu’il occupe, la jurisprudence l’oblige également à respecter celui des autres et donc à ne pas commettre de nuisances pour le voisinage immédiat.

Quand le propriétaire devient-il responsable ?

Le locataire est le premier responsable des nuisances qu’il occasionne. C’est à lui qu’il revient d’y mettre un terme. Il peut être prévenu soit par les voisins eux-mêmes soit par le propriétaire.

Le propriétaire devient responsable dès lors qu’il a été avisé des nuisances reprochées à son locataire. C’est la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance qui l’oblige à y mettre un terme.

Toutefois, pour que la responsabilité du propriétaire soit engagée en cas de troubles de voisinage par le locataire, il doit être mis en demeure. Cela constitue une information officielle des faits qui sont reprochés à son locataire. La mise en demeure doit être faite par :

• les voisins ;
• le syndic de copropriété, lorsque les nuisances viennent à l’encontre du règlement de copropriété.

Cette mise en demeure se caractérise par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le constat des nuisances doit être appuyé par un ou plusieurs éléments, comme :

• une pétition du voisinage immédiat ;
• un constat d’huissier ;
• des témoignages concordants ;
• un procès-verbal.

Dès réception, le propriétaire bailleur doit prendre des mesures pour que ces troubles du voisinage cessent au plus vite.

Quelles actions mettre en place ?

Dès lors que le propriétaire bailleur est prévenu, il doit entreprendre des démarches pour demander au locataire de mettre fin aux troubles qu’il génère. Cela peut être :

• une démarche amiable ;
• une action en justice pour résilier le bail.

La démarche amiable consiste à mettre le locataire en demeure grâce à une lettre recommandée avec accusé de réception afin qu’il cesse tout trouble de voisinage.

Un conciliateur en justice peut également intervenir dans le cas où la mise en demeure n’a pas abouti.

La résiliation du bail est l’ultime solution pour le propriétaire bailleur, lorsque les mises en demeure sont restées infructueuses. Conformément à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Des troubles répétitifs avérés viennent en contradiction avec cet article et donnent ainsi droit au propriétaire bailleur de mettre un terme au contrat de location. Un juge du tribunal d’instance statuera sur le sort du locataire fauteur de troubles.

Notez que pour ne pas passer par la case justice, le propriétaire peut, dans le cas où la fin du contrat de location approche, résilier le bail avec un préavis obligatoire de six mois. Dans ce cas, le trouble du voisinage peut être considéré comme un motif légitime et sérieux portant sur le non-respect de l'obligation du locataire d'user paisiblement des locaux loués.