Le syndic bénévole : définition et avantages

Si la gestion d’une copropriété génère certaines obligations pour les bailleurs, le syndic de copropriété ne doit pas forcément être un syndic professionnel. En effet, en respectant certaines contraintes réglementaires, il est parfaitement possible de confier la gestion d’un immeuble à un syndic bénévole. Ce dernier présente des avantages pour l’ensemble des copropriétaires, à condition de bien l’encadrer. E-gérance vous propose un dossier complet sur le syndic bénévole.

Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?

Les honoraires d’un syndic de copropriété professionnel peuvent représenter de 30 à 40 % des charges communes. Pour mettre en concurrence ce coût parfois peu justifié par la qualité des services, le syndic bénévole est une solution intéressante.

Définition d’un syndic bénévole

Avoir recours à un syndic bénévole revient à confier la gestion d’une copropriété à l’un des copropriétaires, au lieu de proposer cette mission à un syndic professionnel. La nomination d’un syndic bénévole permet de réduire le coût de l’administration d’un immeuble, en s’appuyant sur la disponibilité d’un propriétaire. Le syndic dit bénévole existe également dans les copropriétés horizontales.

Dans les faits, le syndic bénévole se rencontre surtout dans les petites copropriétés, où plusieurs appartements peuvent appartenir à la même personne. Il convient aussi de souligner que malgré sa définition de bénévole, un syndic non professionnel peut percevoir une rémunération sur le budget de la copropriété, correspondant notamment au remboursement des frais engagés pour la gestion de l’immeuble. Cette rémunération doit néanmoins rester accessoire.

Les missions d’un syndic bénévole sont les mêmes que celles d’un syndic professionnel. Ce dernier doit :

• organiser les assemblées générales ;
• établir la comptabilité en distinguant les charges locatives des charges non locatives ;
• assurer l’entretien de l’immeuble ;
• faire réaliser les travaux en respectant une logique d’appels d’offres ;
• etc.

Quels sont les avantages pour une copropriété ?

Le principal avantage d’un syndic bénévole est bien entendu son coût : l’économie peut être substantielle entre un syndic professionnel et une gestion assurée par l’un des copropriétaires. Ce gain augmente d’autant la rentabilité de l’investissement locatif des copropriétaires.

Le fait que le syndic bénévole gère l’immeuble en tant que partie prenante est un autre avantage de cette formule. En étant directement touché par l’entretien et les travaux effectués dans la copropriété, le propriétaire en question est généralement plus vigilant à la bonne exécution des opérations réalisées au sein de l’immeuble.

Néanmoins, l’ampleur des missions à accomplir et l’organisation nécessaire pour assurer une communication entre les copropriétaires expliquent en grande partie pourquoi le syndic bénévole concerne plutôt les petites copropriétés. En effet, trouver un propriétaire ayant suffisamment de temps et de connaissances pour gérer une copropriété importante est relativement difficile.

Quels sont les aspects réglementaires touchant le syndic bénévole ?

Certaines obligations réglementaires sont à respecter par le syndic bénévole, qui doit, de fait, faire part d’une grande rigueur.

Les obligations à respecter

Tout d’abord, il est essentiel de préciser que seuls un copropriétaire ou son conjoint peuvent exercer la fonction de syndic bénévole. La loi Alur, qui est venue compléter la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixe cette obligation par la phrase suivante : « tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer ».

De plus, au regard de cette même loi, le syndic bénévole doit être un propriétaire de plein droit, et non un simple usufruitier ou un nu-propriétaire.

Bien qu’un syndic bénévole assure une mission identique à celle d’un syndic professionnel, les exigences réglementaires qui pèsent sur lui sont nettement plus faibles. Ainsi, le syndic bénévole n’a l’obligation ni de détenir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière, ni de justifier d’une assurance professionnelle.

Toutefois, au regard des responsabilités inhérentes à l’administration d’une copropriété et de ses parties communes, il est fortement conseillé au syndic bénévole de souscrire une assurance couvrant ses actions et ses décisions : par sa nature non professionnelle, son risque d’erreur est par définition plus important.

Impact de la loi Macron sur les situations exceptionnelles

La présence d’un syndic dans une copropriété est obligatoire. Dans certaines situations, une copropriété peut cependant se trouver dépourvue de syndic.

En cas d’absence de syndic, la loi Macron de 2015 autorise tout copropriétaire à convoquer une assemblée générale ayant pour but de désigner un syndic de copropriété. Cette facilité d’exécution permet de résoudre rapidement les cas où le mandat du syndic arrive à échéance sans nouvelle désignation, par exemple.

Si personne ne demande une telle convocation, tout copropriétaire peut s’adresser au président du tribunal de grande instance, pour qu’il désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer une AG, en vue de mettre en place un syndic.

Si l’absence de syndic est due à un défaut de nomination d’un syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, il appartient à un ou plusieurs copropriétaires de saisir la justice, afin de demander la désignation d’un syndic au président du tribunal de grande instance.

À noter également que la loi Macron oblige une mise en concurrence de contrats de syndic tous les 3 ans.