Revenus locatifs : tout savoir sur le régime réel d’imposition

Chaque année, il est indispensable pour les propriétaires bailleurs de dresser leur bilan en matière de revenus fonciers et locatifs. Les loyers générés par la location d’un bien immobilier sont en effet soumis aux impôts et doivent être portés à la connaissance de l’administration fiscale. Alors que le régime micro-foncier ou micro-BIC et le régime réel s’opposent, faisons le point sur les éléments qu’il faut maîtriser pour déclarer vos revenus locatifs au régime réel.

LES CARACTÉRISTIQUES DU RÉGIME RÉEL POUR LES REVENUS FONCIERS

Vous le savez certainement, en France, plusieurs régimes fiscaux sont possibles lorsque vous déclarez des revenus fonciers. Il est important de choisir celui qui est le plus adapté à votre situation. Le régime réel, notamment, concerne un grand nombre de propriétaires bailleurs. Si dans certaines situations, il s’applique automatiquement, dans d’autres, il peut être choisi, à condition qu’il soit avantageux pour le propriétaire bailleur.

Le cas des locations non meublées

Le régime réel s’applique de façon automatique aux contribuables qui déclarent des revenus fonciers annuels supérieurs au plafond de revenus locatifs de 15 000 € hors charges. En dessous, ils sont soumis au régime micro-foncier, dans le cadre de la location d’un bien immobilier non meublé. Cette location peut concerner :

• un appartement ;
• une maison ;
• un local commercial ;
• un local professionnel ;
• un garage ;
• une cave ;
• un terrain, etc.

Pour autant, il convient de préciser qu’un bailleur ayant touché moins de 15 000 € de revenus locatifs au cours de l’année écoulée peut demander à profiter du régime réel. Il est donc possible de le choisir en option, dès lors que ce régime se révèle plus intéressant qu’un autre. De ce fait, sachant que le régime micro-foncier donne droit à un abattement de 30 % sur les loyers perçus, cela peut être intéressant pour le propriétaire bailleur si ses charges annuelles représentent plus d’un tiers de ses revenus fonciers.

Le régime réel est aussi imposé dans le cas où le propriétaire gère :

• un monument historique ;
• un logement situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;
• un logement bénéficiant d’un régime fiscal avantageux.

Le régime réel revient à déclarer le total net des loyers perçus au cours de l’année, en déduisant les charges pour leur montant réel, et non pour un montant forfaitaire.

Le cas des locations meublées

Dans le cas d’un logement loué meublé, qu’il s’agisse de la résidence principale ou non du locataire, le régime réel s’oppose au régime micro-BIC (BIC pour bénéfices industriels et commerciaux). Il entre automatiquement en jeu lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à un plafond annuel de 70 000 €, et repose sur le même principe que pour les locations non meublées, à savoir la déclaration d’un montant total de revenus locatifs dont les charges ont été retirées pour leur montant exact.

Concernant les locations saisonnières et la location de chambres d’hôtes, le régime réel s’impose lorsque les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 170 000 €.

Comme pour les logements vides, le bailleur soumis au régime micro-BIC peut choisir d’opter pour le régime réel, par exemple si les charges relatives à la location de son bien immobilier dépassent 50 % de ses recettes (l’abattement dans le cadre du régime micro-BIC étant de 50 % des loyers).

En pratique

Pour effectuer sa déclaration de revenus locatifs dans le cadre du régime réel, le contribuable doit calculer son revenu net foncier. Celui-ci correspond à la soustraction des charges réelles annuelles du total des loyers perçus. Cette soustraction permet généralement de faire baisser de manière considérable le montant des recettes locatives, et ainsi d’alléger l’imposition.

Ces charges déductibles représentent toutes les dépenses relatives au bien loué. Parmi les charges déductibles à 100 % des revenus locatifs encaissés au cours de l’année, sans plafond, on retrouve :

• les travaux de réparation et d’amélioration du logement ;
• les frais d’assurance, les frais de gestion locative et les frais de procédure ;
• les charges de copropriété ;
• la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunt, etc.

Le détail du calcul doit être porté sur la déclaration n° 2044 pour les revenus fonciers et 2031 pour les revenus locatifs relevant des BIC. En cas de résultat négatif suite à la soustraction, on obtient un déficit foncier, qui peut être imputé sur le revenu global du propriétaire.

Cet abattement des frais réels engagés entraîne un calcul minutieux de chaque dépense. Pour cela, le propriétaire bailleur ayant opté pour le régime réel est soumis à des obligations comptables. Les factures et autres preuves de dépenses doivent donc être conservées et répertoriées afin de déterminer le chiffre exact des frais à déduire.

LES CAS PARTICULIERS

Régime réel et TVA

Dans certains cas, un propriétaire bailleur peut voir ses revenus locatifs assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Ceci peut être :

• de plein droit ;
• en option.

Cependant, il s’agit seulement des :

• biens loués meublés avec des prestations hôtelières (maison d’hôtes, etc.) ;
• biens destinés à un usage commercial ou professionnel (boutique, local professionnel, etc.) ;
• parkings, garages et autres types de stationnement.

Tous les revenus locatifs doivent être déclarés toutes taxes comprises. Pour les propriétaires bailleurs assujettis à la TVA, une déclaration trimestrielle de TVA doit être effectuée, en plus de la déclaration annuelle des revenus locatifs. Cette dernière fait état du montant de la TVA encaissée et de celle reversée. Le propriétaire va alors s’acquitter de la différence.

Régime réel et dispositifs fiscaux

Certains dispositifs fiscaux entraînent automatiquement une adhésion au régime réel d’imposition. Ils excluent donc la possibilité de choisir le régime micro-BIC. C’est le cas notamment pour les dispositifs :

• Borloo ;
• De Robien ;
• Périssol ;
• Scellier Intermédiaire ;
• Scellier ZRR.

Si vous avez bénéficié de l’un de ces dispositifs, vous devez remplir une déclaration n° 2044 spéciale (2044 SPE).

Régime réel et LMNP

Un loueur meublé non professionnel (LMNP) dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € ou 50 % de ses revenus globaux peut profiter du régime micro-BIC. En revanche, si ses revenus sont supérieurs à 23 000 €, alors le régime réel s’impose.

DÉCLARATION DES REVENUS AUX IMPÔTS : LES AVANTAGES DU RÉGIME RÉEL

Le régime réel d’imposition présente un grand intérêt pour les propriétaires ayant des charges conséquentes au vu de leurs revenus locatifs, habituellement à cause d’emprunts ou de travaux. Dans le cadre de ce régime, ils peuvent déduire avec plus d’exactitude les frais qui pèsent sur leurs recettes.

Cependant, il est prudent de bien estimer le montant des dépenses qui seront engagées sur les trois années à venir. Dans le cas où les frais sont ponctuels, comme ceux résultant de gros travaux par exemple, le régime réel pourrait ne pas être intéressant.

Il faut savoir que le déficit foncier qui peut être retiré du revenu global dans le cadre du régime réel constitue le principal atout de ce régime, en étant imputable à hauteur de 10 700 € par an. Par ailleurs, le surplus du déficit foncier est imputable sur les revenus locatifs des dix années suivantes.

L’INCONVÉNIENT DU RÉGIME RÉEL POUR LES REVENUS LOCATIFS

Si vous hésitez entre régime micro-foncier ou micro-BIC et régime réel, il faut noter que vous ne pouvez pas passer d’un régime à l’autre en toute simplicité : la souscription au régime réel est irrévocable pendant trois ans, et elle est reconduite tacitement chaque année à la date du 1^er février. Il est donc important d’appréhender les dépenses des trois prochaines années au terme de chaque période de trois ans. Ainsi, si au bout d’une période de trois ans, les dépenses futures seront moins importantes, il est sûrement préférable de renoncer au régime réel au profit du micro-BIC. Et cela avant le 1^er février.

Si vous encaissez moins de 15 000 € de revenus fonciers ou moins de 70 000 € de revenus locatifs issus d’une location meublée annuels et que vous songez à souscrire au régime réel, il est essentiel d’estimer le plus précisément possible le montant qu’atteindront vos charges locatives pour les deux prochaines années.