La révision des loyers : comment réviser un loyer ?

La loi du 6 juillet 1989 offre la possibilité aux propriétaires d’effectuer la révision du loyer de leur location en cours de bail. Cependant, cette majoration ne peut se faire que dans des conditions très strictes, prévues aussi bien par la loi d’encadrement des loyers de 2012 que par les lois Alur de 2014 et Elan de 2018. Le bailleur ne peut augmenter le loyer à sa guise : il doit pour cela respecter une procédure annuelle, à effectuer à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de la signature du bail. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la méthode de revalorisation des loyers.

Dans quels cas peut-on effectuer une révision du loyer ?

La première chose à retenir, c’est que la revalorisation du loyer ne concerne que les locaux d’habitation – logements vides ou meublés. Le propriétaire a le droit de réviser chaque année le montant du loyer de son logement, à la condition sine qua non que le bail signé avec le locataire comprenne une clause de révision lui offrant cette possibilité. La date de révision du loyer est celle indiquée dans cette clause ou, à défaut, la date anniversaire de la signature du contrat. En l’absence d’une clause de révision, le bailleur ne peut pas réévaluer le loyer, et ce, pendant toute la durée du bail.

À noter que, dans le cas où un propriétaire se serait engagé, à la signature du bail, à faire des travaux destinés à améliorer le logement (travaux d’équipement, comme la pose d’un ascenseur, et non-travaux d’entretien), la loi lui permet de rédiger un avenant au contrat de location pour augmenter le loyer, en accord avec le locataire.

Comment procéder au calcul de l’augmentation du loyer ?

L’augmentation annuelle du loyer ne se fait évidemment pas à la discrétion du propriétaire. Celui-ci doit suivre une méthode légale basée sur l’indice de référence des loyers (IRL), que l’INSEE publie chaque trimestre au Journal officiel. Le bailleur doit prendre l’indice de référence indiqué dans la clause de révision du bail ou, à défaut, la date du dernier indice en vigueur lors de la signature du contrat. Par exemple, si le bail a été signé le 1er mai 2016, l’indice de référence des loyers sera celui du 1er trimestre de chaque année (publié autour du 15 avril). Le calcul de l’augmentation du loyer s’opère en multipliant l’ancien loyer par le nouvel indice de référence, puis en divisant le montant obtenu par l’indice de référence de l’année précédente. En cas de doute, le locataire peut contester le nouveau loyer fixé par le bailleur.

Attention à bien indiquer dans la clause de révision que le loyer ne peut être revu qu’à la hausse. Il peut en effet arriver que l’indice de référence évolue à la baisse, entraînant de fait une diminution des loyers. Par ailleurs, en cas de remise en location à Paris et dans certaines communes correspondant à des « zones tendues », la hausse du loyer reste indexée à l’IRL, sauf si le logement a fait l’objet de travaux de profondeur depuis la dernière location, ou si le loyer est incontestablement sous-évalué. Dans tous les cas, la hausse doit rester inférieure au montant du loyer de référence majoré, publié chaque année par décret.

La loi Alur de 2014 a complexifié et rendu plus contraignantes les procédures de réévaluation du prix du loyer par le bailleur. En effet, avant le vote de cette loi, il était possible pour un propriétaire de faire des indexations tardives : s’il n’avait pas procédé à la réévaluation annuelle du loyer, il avait le droit de demander à son locataire de payer en une seule fois l’ensemble des sommes que celui-ci aurait dû payer si l’indexation avait été effectuée. Aujourd’hui, la loi Alur ne tolère plus de retard de la part du bailleur. Il dispose d’un an à partir de la date d’indexation pour manifester sa volonté d’augmenter le loyer. S’il ne fait rien durant ce délai, il renonce automatiquement à cette clause pour l’année en cours.

Par exemple, si un contrat a été signé le 1er mai 2014, la première révision du loyer est prévue pour le 1er mai 2015. Si le propriétaire ne contacte le locataire qu’au 1er mai 2016, il perd une année d’indexation (celle entre 2014 et 2015). Il ne peut procéder à la réévaluation indexée du loyer que pour la période entre mai 2015 et mai 2016. En revanche, s’il n’a que quelques mois de retard, la révision du loyer peut être effectuée, mais seulement à partir de la date de la demande : aucun effet rétroactif n’est admis. Pour informer son locataire, le propriétaire bailleur doit envoyer une lettre d’augmentation de loyer par courrier recommandé. 

L’impact de l’encadrement des loyers sur la révision du loyer

Le dispositif d’encadrement des loyers a connu de multiples rebondissements depuis sa mise en place en 2014, par l’instauration de la loi Alur. Annulé par jugement en 2017, puis réinstauré fin 2018 par la loi Elan pour être appliqué au 1^er janvier 2019, ce dispositif concerne désormais plusieurs communes situées en zone tendue.

Les zones concernées

Les zones concernées par un encadrement des loyers sont celles dites « tendues ». Il s’agit de toutes les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant… ».

Ces zones se caractérisent par :

• Le niveau élevé du montant des loyers ;
• Le prix élevé pour l’acquisition d’un logement ancien ;
• Le « nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ».

Les logements touchés par l’encadrement des loyers

Dans les villes qui ont opté pour un encadrement des loyers, la révision des loyers est plafonnée pour les logements loués vides ou meublés, qui sont utilisés comme résidence principale. Le plafond du loyer s’applique lors de :

• La remise en location du bien, et donc lors de l’arrivée d’un nouveau locataire ;
• Lorsque le bail est renouvelé, dans le cas où il n’y a pas de changement de locataire.

Certains bâtiments ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers :

• Les habitations soumises au régime de la loi de 1948 ;
• Les logements conventionnés par l’Anah (sauf les conventions à loyer intermédiaire) ;
• Les logements HLM ;
• Les locations de tourisme. 

Un dispositif optionnel

Pour rebondir suite à la première annulation de l’encadrement des loyers, le gouvernement a rendu le dispositif optionnel et expérimental. Ainsi, les communes qui le souhaitent doivent faire une demande auprès de l’État, qui accordera, ou non, la mise en place du dispositif sur les zones géographiques concernées par la requête. Une fois l’arrêté entré en vigueur, un loyer de référence sera institué. Tous les propriétaires bailleurs devront alors s’y conformer au moment de la révision du loyer.

Ainsi, les villes qui n’en font pas la demande ne sont pas concernées. Dans le cas de Paris, le dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans chaque arrondissement de la ville.