Rendement locatif par ville : où investir en France en 2021 ?

Pour être certain de garantir les gains de votre investissement immobilier, il convient de comparer les rendements locatifs par ville avant d’acquérir un logement. En effet, un bien de même superficie ne vous rapportera pas le même rendement locatif, selon qu’il se situe à Paris, à Bordeaux ou à Mulhouse. De même, toutes les agglomérations ne se valent pas si vous cherchez à investir en loi Pinel. Dès lors, c’est l’ensemble de la rentabilité de votre investissement locatif qui est en jeu. Tour d’horizon des villes de France où investir en 2021, et notamment des lieux à privilégier pour profiter de la loi Pinel.

COMMENT CHOISIR LA BONNE VILLE POUR VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF ?

Pour réussir votre investissement locatif et faire en sorte que le bien immobilier que vous mettez en location profite d’une rentabilité intéressante, bien choisir la ville de France où investir est capital. Il est primordial de miser sur des territoires à la mode pour attirer des locataires et percevoir des revenus locatifs importants et réguliers sans trop risquer la vacance locative. Celle-ci peut en effet coûter cher aux propriétaires bailleurs !

Pour bien investir et bien choisir l’emplacement de votre bien immobilier mis en location, quelques éléments sont à privilégier :

• Les villes étudiantes, touristiques et dynamiques ;
• Les villes bien desservies par les transports en commun ;
• Les villes qui proposent un cadre de vie agréable reconnu ;
• Les villes où les offres d’emploi fourmillent ;
• Les villes où la demande locative est supérieure à l’offre.

Ces premiers éléments vous aident à faire une première sélection des villes de France où il est bon d’investir actuellement. Ensuite, il vous revient de bien prendre en compte l’emplacement du bien dans la ville concernée, en fonction du profil de locataires que vous cherchez à attirer : étudiants, jeunes actifs, familles, etc.

Les villes les plus attractives pour un investissement locatif

Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes et Montpellier en tête

C’est un fait, le rendement locatif à Paris est très limité. Avec une rentabilité de l’investissement locatif autour de 3 % en moyenne, la capitale n’est clairement pas la ville française où il est le plus intéressant d’investir actuellement. En revanche, les capitales régionales sont, elles, à étudier avec intérêt.

Selon les derniers palmarès 2021 des villes où investir, Rennes est actuellement parmi les métropoles les plus attractives. La capitale bretonne a l’avantage de profiter d’un taux de chômage très bas et d’un grand nombre d’étudiants qui viennent dynamiser la ville. Investir à Rennes, c’est avoir la certitude de générer des gains avec un rendement moyen de 5 %. À Nantes également, la rentabilité peut dépasser les 5 %. La ville a l’avantage de proposer un cadre de vie particulièrement agréable et d’être bien desservie par les transports.

À Montpellier, où de nombreux projets d’aménagement sont en cours, le taux de rentabilité est supérieur à 5 % brut par an. À Bordeaux, le rendement locatif varie entre 3,5 et 5 % selon la superficie et le quartier. Du côté de Toulouse, la rentabilité de l’investissement locatif peut atteindre 3 à 4 % en 2021, en particulier si vous achetez un bien autour du Capitole ou dans le centre historique de la ville rose.

Enfin, Strasbourg, Lyon, Angers et Tours font aussi partie des villes de France où investir en 2021 est une bonne idée.

Des inégalités selon les quartiers

Attention cependant, il convient de garder en tête que tous les quartiers ne se valent pas au sein de ces villes. Par exemple, à Toulouse, un bien ancien dans la zone de la place des Carmes ou du côté des quartiers Saint-Michel et Saint-Cyprien profitera d’une rentabilité locative bien supérieure à celle d’un logement neuf situé à la Cartoucherie et aux Ponts-Jumeaux.

À Bordeaux, les biens anciens situés à Capucins, Victoire, Bacalan ou encore aux abords de la gare permettent d’obtenir un rendement supérieur aux biens situés à Nansouty et aux Bassins à flot. Les gains potentiels peuvent varier d’un quartier à un autre, et cela vaut pour toutes les villes.

Quelles solutions pour investir à Paris ?

De meilleurs rendements locatifs dans le Grand Paris

Comme évoqué plus haut, la rentabilité locative des appartements et maisons de Paris est loin d’être des plus avantageuses à l’heure actuelle. Mais il n’en va pas de même pour les communes intégrées dans le Grand Paris. Avec l’inauguration de nouvelles lignes de métro dans les années à venir et une crise sanitaire qui a vu les locataires revoir leurs besoins en matière de logement (plus grande superficie, espace extérieur, environnement calme, etc.), plusieurs villes de la région parisienne profitent d’une grande attractivité :

• Les biens situés à proximité des futures gares de Saint-Ouen, Saint-Denis, Champigny-sur-Marne ou encore Aubervilliers ;
• Les biens situés dans les villes d’Aulnay-Sous-Bois, Drancy, Cergy, Argenteuil ou encore Noisy-le-Grand, Champigny-sur-Marne, Nanterre et Créteil.

Tous profitent actuellement d’un taux de rentabilité variant entre 6 et 8 % en moyenne.

Acheter une cave ou un parking en vue de le louer

Pour les investisseurs cherchant un bon rendement locatif à Paris, il reste une solution : l’investissement locatif dans les caves et parkings, dont la location est en plein boom dans la capitale. L’achat de ce type de bien en vue de le louer constitue un investissement judicieux, surtout dans les 2e, 3e et 7e arrondissements. Une place de parking à Paris a l’avantage de rapporter en moyenne 5 % net (avant impôts), et un garage 12 % environ. Une cave dans la capitale peut avoir quant à elle une rentabilité brute de plus de 10 %. Des chiffres (et donc des gains) qui restent stables année après année.

Les meilleures communes pour investir en Pinel

Combiner loi Pinel et bon rendement locatif par ville

La loi Pinel, qui a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021 par le gouvernement, permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée d’engagement à la location. Ce dispositif est accessible aux propriétaires achetant un bien neuf pour le louer, dans des zones et selon des conditions bien définies.

À noter que, depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel est réservée aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

Selon un des classements établis en 2020, la ville éligible à la loi Pinel offrant la meilleure rentabilité brute actuellement est Toulouse, devant Lyon et Nantes. En région parisienne, les villes de Saint-Ouen, Aubervilliers, Bagnolet ou encore Bagneux et Champigny-sur-Marne sont aussi à privilégier.

Y a-t-il des villes à éviter en Pinel ?

Il y a par ailleurs des endroits qui sont moins recommandés pour investir en loi Pinel, non pas à cause d’un rendement locatif médiocre, mais parce que l’offre immobilière y est trop élevée par rapport à la demande.

Concrètement, en 2021, les villes suivantes sont plutôt à éviter :

• Lens ;
• Mulhouse ;
• Douai ;
• Béthune ;
• Elbeuf.

Dans ces villes, le taux de vacance est presque deux fois plus élevé que la moyenne nationale. Dès lors, les propriétaires ne sont pas assurés de trouver un locataire dans les 12 mois suivant la livraison de leur bien, et peuvent ainsi perdre l’avantage fiscal lié à la loi Pinel.