Quels diagnostics fournir lors de la signature du bail de location ?

Qu’il loue un logement meublé ou vide, le propriétaire bailleur se doit de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) au moment de la signature du bail de location. Ce dernier contient différents diagnostics immobiliers obligatoires qui apportent des informations capitales pour le locataire sur l’état précis du logement.

Les diagnostics obligatoires en lien avec l’énergie

Lors de la signature du bail, le dossier de diagnostic technique transmis au locataire doit obligatoirement comporter les trois diagnostics suivants.

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique(DPE) permet d’évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre qui est consommée ou dégagée par le logement loué. En d’autres termes, il donne des informations précieuses sur le degré d’isolation thermique du bien et sur les charges locatives à prévoir pour le chauffer par exemple, en se basant sur une échelle de performance énergétique allant de A (meilleure note) à G.

L'état de l'installation intérieure d'électricité

L’état de l’installation intérieure d’électricité est un diagnostic obligatoire qui, comme son nom l’indique, examine l’état des branchements d’électricité au sein du logement loué de façon à évaluer les risques pouvant mettre en danger la sécurité de ses habitants et de leurs biens. Il est obligatoire pour tous les logements dont l’installation électrique date de plus de 15 ans.

L'état de l'installation intérieur de gaz

L’état de l’installation intérieure de gaz, de son côté, s’intéresse aux branchements de gaz au sein du logement et à la sécurité des installations en place. Ce diagnostic est obligatoire pour tous les logements dont l’installation de gaz a plus de 15 ans.

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité ou de gaz, le propriétaire bailleur peut éventuellement fournir un diagnostic réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ou une attestation de conformité délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé.

Les autres diagnostics immobiliers obligatoires

Depuis juin 2020, les autres diagnostics obligatoires qui doivent figurer dans le dossier de diagnostic technique sont les suivants :

• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), si le logement loué date d’avant janvier 1949, qui permet de détecter la présence ou non de plomb dans le logement; 
• l’état des risques et pollutions, qui permet de faire le point si le bien loué se trouve dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, feux de forêt, volcan, etc.) ;
• l’information sur les nuisances sonores aériennes, si le logement se situe dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes (PEB). Il permet de préciser la zone de bruit dans laquelle se trouve le bien loué.

Pour information, si le bien loué a déjà subi des sinistres qui ont donné lieu à une indemnisation au titre de l’état de catastrophe naturelle ou technologique, cet élément doit être mentionné dans le bail de location.

À noter que le diagnostic amiante, qui indique la présence ou non d’amiante dans le logement, n’est pas à obligatoirement annexer au contrat de location. Il doit en revanche pouvoir être transmis au locataire dès que celui-ci en fait la demande. Il convient donc de ne pas négliger ce diagnostic, obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997, pour autant.

Enfin, dans certains cas, un diagnostic termites pourra aussi être éventuellement inclus, pour indiquer la présence ou non d’insectes xylophages.

La marche à suivre pour réaliser les diagnostics obligatoires

Pour pouvoir être remis au locataire au moment de la signature du contrat de location, les diagnostics obligatoires, qui concernent toutes les locations à usage d’habitation (logements vides comme meublés), doivent logiquement être réalisés en amont. De manière générale, pour éviter tout problème, il est conseillé au propriétaire bailleur de s’en charger avant même la diffusion de son annonce de location.

Ces diagnostics doivent obligatoirement être réalisés par un diagnostiqueur certifié, sauf l’état des risques et pollution qui peut être rempli par le propriétaire bailleur (avec l’aide si besoin d’un professionnel de l’immobilier). Ils sont par ailleurs financés intégralement par le propriétaire. Les prix des diagnostics ne sont pas réglementés, ce qui signifie que les professionnels proposent des tarifs différents pour un même diagnostic. À vous donc de comparer les offres disponibles pour limiter les coûts ! Sachez aussi que le coût de ces diagnostics, qui dépend de la surface à examiner et de la zone d’habitation notamment, est déductible des revenus fonciers.

Une fois réalisés, les diagnostics obligatoires sont fournis, depuis la loi Élan de 2018, par voie dématérialisée (en pièce jointe d’un courrier électronique par exemple ou au travers d’une clé USB), sauf opposition explicite du locataire. Dans ce cas, les documents seront transmis au locataire sous la forme d’un dossier papier annexé au bail. Dans le cas où le DTT n’aurait pas pu être fourni au locataire lors de la signature du bail pour quelque raison que ce soit, le propriétaire se doit de les adresser au locataire dans les jours qui suivent, aussi rapidement que possible.

Sachez enfin que si vous manquez à votre devoir et que vous ne transmettez pas les diagnostics obligatoires à votre locataire, ce dernier peut se saisir du tribunal judiciaire et réclamer l’annulation du bail, une réduction du prix du loyer ou des dommages et intérêts. Dans certains cas, le propriétaire bailleur risque même une peine de prison.