L’engagement de caution solidaire : définition et modalités
16/01/2017En tant que propriétaire bailleur, il est tout à fait légitime de chercher à se protéger contre les risques de loyer impayé. Parmi les différents moyens existants, la caution locative est une solution prisée des propriétaires. Parce qu’il est important que l’engagement de caution solidaire soit conforme à la loi, E-gérance met à votre disposition un modèle d’acte de cautionnement gratuit et vous en explique les spécificités. Pour que vos démarches soient facilitées, téléchargez-le et lisez nos conseils !
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L’essentiel du dossier :
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Télécharger notre modèle gratuit d'acte de cautionnement >Qu’est-ce qu’un engagement de caution solidaire ?
Une caution, ou garant, est une personne s’engageant à régler les dettes de votre locataire si celui-ci venait à être défaillant dans le paiement du loyer ou des charges. La caution s’engage également à payer les frais de remise en état de votre bien en cas de dégradations. Une caution peut être solidaire ou simple, ceci sera défini par l’acte d’engagement de caution solidaire qui est signé par le garant au moment de la mise en place du bail.
Lorsqu’une caution est solidaire, cas le plus fréquent, vous pouvez directement faire appel au garant dès le premier loyer impayé. Dans ce cas-là, vous n’avez pas besoin de demander au locataire de régulariser sa situation au préalable.
Dans le cas d’une caution simple, en tant que propriétaire bailleur, vous devez tout d’abord engager une procédure contre le locataire qui n’a pas payé son loyer. Cette démarche d’injonction de payer se fait auprès du tribunal, qui va ordonner au locataire de payer ou, s’il n’est pas solvable, ordonner une saisie de ses biens. Dans ce cas-là, le garant n’intervient qu’en dernier recours, lorsque les biens saisis au locataire ne suffisent pas à rembourser la dette qui vous est due.
Est-il obligatoire pour un propriétaire bailleur de demander une caution ?
Le recours à une caution n’est pas obligatoire pour louer un logement, sauf si votre locataire est un étudiant. En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez exiger de votre locataire un engagement de caution solidaire.
La caution peut être :
- Un parent
- Un ami du locataire,
- Une personne morale (entreprise, banque, organisme d’aide sociale...)
Afin qu’une caution locative soit valable, le garant doit remplir et signer un acte de cautionnement, qui matérialise son engagement. N’oubliez pas de vérifier sa solvabilité en exigeant un ensemble de documents justificatifs (papiers d’identité, bulletins de salaire…).
Caution et assurance loyers impayés sont-elles compatibles ?
En tant que propriétaire bailleur ayant souscrit une assurance loyers impayés, vous pouvez demander une caution à votre locataire si, et seulement si, celui-ci est étudiant ou apprenti. Dans les autres cas, la loi ne permet pas le cumul de ces deux dispositifs.
Si vous n’avez souscrit aucune assurance, vous êtes en droit de demander qu’un garant soit mentionné dans le contrat de location. Cependant, une assurance loyers impayés reste un moyen plus rassurant et plus efficace qu’un engagement de caution solidaire. En effet, rien ne garantit qu’un garant soit solvable durant toute la durée du bail.
La signature de l’acte de cautionnement
L’acte de cautionnement peut soit prendre la forme d’un document écrit annexe au bail, soit être directement intégré au contrat de location.
Peut-on établir un acte de cautionnement sous seing privé ?
La rédaction et la signature d’un acte de cautionnement ne nécessitent pas l’intervention d’un notaire. Ce document peut donc être établi entre particuliers, à partir d’un modèle d’acte de cautionnement, comme celui que vous pouvez étudier sur notre page.
Notez que vous devrez obligatoirement fournir une copie de l’acte de cautionnement au garant, sauf s’il est intégré au contrat de location.
Favoriser la rencontre avec le garant
Un acte de cautionnement peut vous être transmis par courrier ou directement par votre locataire, cela est tout à fait légal. Cependant, l’idéal est de rencontrer le garant, afin qu’il remplisse l’acte de cautionnement devant vous. Ce sera l’occasion de vous assurer de l’authenticité du document, mais également de demander au garant d’apposer sa signature sur le bail, si l’acte de cautionnement prend la forme d’un document séparé. De plus, en rencontrant le garant, vous pourrez, en cas de litige, prouver facilement que la caution avait pris connaissance des modalités du contrat de location.
Validité de l’acte de cautionnement
Les mentions manuscrites obligatoires
Pour que l’acte de cautionnement soit valable en cas de loyer impayé, certaines mentions obligatoires doivent être indiquées sur le document. Pour simplifier vos démarches, E-Gérance met à votre disposition un modèle d’acte de cautionnement qui comprend les informations nécessaires. Celles-ci doivent être apposées de la main du garant lui-même, avant sa signature :
- le montant du loyer en chiffres et en lettres ;
- les conditions de révision du loyer ;
- la durée d’engagement de la caution : nous vous conseillons de faire courir l’engagement de caution jusqu’à la date maximum prévue par la Loi, à savoir la durée initiale du bail (1 an dans le cas d’une location meublée et 3 ans dans le cas d’une location nue) suivie de 3 reconductions de la même durée. Par exemple, pour un bail de 3 ans signé le 1er janvier 2017, vous pouvez indiquer une date de fin de cautionnement au 31 décembre 2028 (fin de la durée initiale des 3 ans le 31 décembre 2019 + 3 x 3 ans), soit 12 années à compter de la date de signature ;
- une mention précisant explicitement et de manière non équivoque que la caution est consciente de la nature et de l’étendue de son engagement ;
- une mention précisant que la caution est solidaire, le cas échéant ;
- la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit :
Afin d’être certain que l’acte de cautionnement du garant de votre locataire est recevable, nous vous conseillons de télécharger notre modèle de caution solidaire.
Le montant maximum d’une caution
La caution peut, si elle le souhaite, préciser une somme maximale pour laquelle elle s’engage sur l’acte de cautionnement. Dans ce cas, vous ne pourrez jamais lui réclamer un montant plus élevé, même si la dette de votre locataire est supérieure.
La nécessité de faire remplir un acte de cautionnement
Un acte de cautionnement est un engagement légal de la part du garant. Pour que cet acte soit valable et pour que vous puissiez réclamer le moment des loyers impayés à la caution, vous devez disposer d’un document en bonne et due forme. En effet, nous vous déconseillons de vous contenter de la simple mention "bon pour caution solidaire" apposée à côté de sa signature au bas du contrat de bail. Cela ne l’engage en réalité en rien et ne remplace pas un acte de cautionnement qui vous octroie le droit de faire appel au garant en cas de loyers impayés.
Le saviez vous ?
Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.