Loyer impayé : les obligations du propriétaire bailleur auprès de la CAF

La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance destinée au propriétaire bailleur, pour le prémunir à la fois contre les loyers et charges impayés par le locataire, mais aussi contre les sinistres et les dégradations du logement. Concrètement, cette assurance est une protection dont l’avantage est de permettre au propriétaire de continuer à percevoir ses loyers, même lorsque le locataire est défaillant, et ceci d’une manière bien plus efficace qu’un système de caution solidaire. Cependant, l’indemnisation en cas de loyers impayés ne peut se faire que sous certaines conditions et en suivant une procédure précise. Pour bien comprendre cette dernière et ne pas se tromper, voici tout ce qu’il faut savoir sur la GLI.

Les avantages d'une Garantie Loyers Impayés

Une GLI a de nombreux avantages et permet de louer l'esprit tranquille. Selon la formule choisie, la protection devient optimale.

Une protection financière

L'assurance Garantie Loyers Impayés est, comme son nom l'indique, une façon d'éviter les loyers impayés. Bien qu'elle ne puisse pas empêcher un locataire d'être défaillant, elle va intervenir lorsque ce dernier ne s'acquitte pas du loyer dont le montant est précisé dans le contrat de location. Comme nous l'évoquons dans la suite de cet article, l'indemnisation en cas de loyers impayés doit suivre une certaine procédure.

Une GLI est donc l'assurance d'encaisser les loyers qui vous reviennent. Cela permet en outre une protection de vos revenus locatifs, qui souvent servent à payer les traites du prêt contracté pour l'achat du bien.

Cette protection financière rassure le propriétaire bailleur qui peut alors louer en toute sérénité.

Une protection matérielle

Autre atout de la GLI est d'intervenir en cas de sinistre volontaire dans le logement loué. Ainsi, si le locataire dégrade les lieux, l'assurance Garantie Loyers Impayés peut prendre en charge les dégâts dont le coût dépasse le montant du dépôt de garantie.

Là encore, le propriétaire profite d'une certaine protection qui lui permet de mettre son bien sur le marché de la location et de bénéficier d'une certaine tranquillité.

Toutefois, cette garantie ne figure pas automatiquement dans les contrats de GLI. Pour en bénéficier, il convient de vérifier que la formule choisie inclut cette option. Une franchise peut aussi être appliquée et être déduite de l'indemnisation.

Une protection juridique

Un propriétaire bailleur confronté à un ou plusieurs mois de loyers impayés doit rapidement réagir afin que la situation soit réglée au plus vite. La résolution d'un litige pour loyers impayés se fait tout d'abord à l'amiable, en tentant de trouver des solutions qui conviennent à chaque partie. Si cette tentative amiable échoue, il faut alors passer par la voie judiciaire. Confier un dossier de loyers impayés, qui peut aussi se cumuler avec des dégradations matérielles, au tribunal compétent engendre souvent des frais lourds à supporter. Frais d'huissier, d'avocats, tout cela a un coût et s'ajoute aux pertes financières engendrées par des loyers impayés.

Grâce à la GLI, les frais de contentieux peuvent être pris en charge par l'assurance, dès lors que la formule choisie inclut cette protection. Par ailleurs, l'assureur peut aussi être de bons conseils lorsqu'il est question d'entamer une procédure de recouvrement contre un locataire défaillant.

Comment bénéficier de la garantie loyers impayés ?

Les conditions d’éligibilité du locataire

La garantie loyers impayés se souscrit soit auprès d’une compagnie d’assurance, soit directement auprès de votre banque. Elle est cependant soumise à des conditions très restrictives qui touchent aussi bien le locataire lui-même que le propriétaire.

En effet, pour être éligible à la GLI, le logement doit être occupé par un locataire dit « solvable », c’est-à-dire dont les revenus sont stables, réguliers et supérieurs à 3 fois le montant du loyer, charges comprises. La GLI concerne ainsi principalement les locataires titulaires d’un CDI et dont le taux d’effort est inférieur à 33 % (autrement dit, le montant du loyer et des charges ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels). Certaines compagnies d’assurance assouplissent cependant ces conditions en relevant le taux d’effort à 37 % et en acceptant les CDD longue durée.

Enfin, les revenus pris en compte sont généralement ceux issus d’une activité professionnelle stable, mais les revenus sociaux (APL, allocations familiales…) peuvent également entrer dans le calcul. Lors de la sélection des dossiers de location, l'étude de solvabilité du locatairedoit donc être minutieuse. Chaque pièce justificative doit être étudiée afin de vérifier la solvabilité des candidats locataires.

Dans le cadre d'une colocation, l'organisme assureur peut durcir ses critères d'éligibilité ou tout simplement refuser la GLI.

Les obligations du bailleur pour souscrire à l'assurance loyers impayés

De son côté, le bailleur a lui aussi des obligations. Tout d’abord, le logement doit être aux normes locatives, c'est-à-dire respecter les normes de décences imposées par la loi. De plus, le contrat de bail doit obligatoirement intégrer une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers. Enfin, il faut constituer un dossier sur le locataire qui comprend une fiche de renseignement, des pièces justifiant la solvabilité de celui-ci (avis d’imposition, bulletins de salaire…) et une attestation d’assurance logement.

Notez par ailleurs qu’il est impossible de cumuler GLI et caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans le cas d'une caution solidaire, la solvabilité de la personne qui se porte garante est aussi vérifiée. En effet, les revenus du garant doivent également être supérieurs à 3 fois le montant du loyer, tandis que la stabilité de son emploi entre également en jeu.

Les documents à fournir à l'assureur

Pour souscrire une GLI, il faut donc fournir des renseignements sur le locataire, et notamment sur ses revenus. Par ailleurs, l'organisme d'assurance peut demander lors de la souscription du contrat ou au moment de faire jouer la garantie une copie des documents suivants :

• Le contrat de location en bonne et due forme qui doit inclure une clause résolutoire de résiliation du bail de plein droit et une clause de solidarité, en cas de colocation ;
• Une pièce d'identité valide du locataire ou de chaque locataire ;
• L'attestation de l'assurance habitation du locataire qui couvre le bien loué ;
• L'état des lieux d'entrée (paraphé et signé par toutes les parties).

Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ?

L’assurance contre les loyers impayés est une bonne façon de vous protéger, à condition de bien connaître son fonctionnement.

Combien coûte la Garantie Loyers Impayés ?

Le tarif de la GLI est souvent fixé individuellement et arbitrairement par chacun des prestataires – banques ou compagnies d’assurance. Généralement, le taux proposé sera compris entre 2 % et 4 %. Si le propriétaire souhaite gérer sa location seul, il paiera un taux un peu plus élevé que s’il passe par un professionnel comme une agence immobilière ou un mandataire, organismes qui font généralement des taux autour de 2 %. Chez E-Gérance, nous proposons différentes formules à partir de 2,40 % TTC.

Pour vous donner un exemple : si un propriétaire loue son logement 600 euros par mois et qu’il souscrit à une GLI dont le prix est de 3 % du loyer annuel, il devra payer environ 216 euros par an.

Les garanties de l'assurance loyers impayés

La GLI couvre cinq garanties au minimum. Le recouvrement des loyers impayés tout d’abord, avec des limites de 60 000 à 100 000 euros TTC en tout et de 2 000 à 3 500 euros TTC par mois, assorties parfois de limites de durée (généralement 30 mois).

L’assurance loyers impayés couvre aussi les frais de contentieux si un litige survient entre le locataire et le propriétaire. Sont également pris en charge les frais de détérioration du logement après l’état des lieux de sortie et le départ du locataire. Là encore, il existe des plafonds d’indemnisation (entre 8 000 et 10 000 euros par sinistre en général).

Enfin, la GLI assure l’indemnisation du propriétaire si le locataire part prématurément (paiement des loyers jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire) et fait office d’assurance vacance locative entre deux baux de location. De nombreux contrats GLI proposent également d’autres options (vérification du dossier locataire, assurance PNO…).

Comment assurer son indemnisation en cas de loyer impayé ?

Il existe une procédure stricte à suivre pour être indemnisé de ses loyers impayés.

Dès que le propriétaire se rend compte qu’un loyer est impayé, il doit tout d’abord envoyer au locataire un courrier de relance, puis une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec AR. En cas de non-paiement, le bailleur doit faire parvenir à son assureur, dans les délais prévus contractuellement, une déclaration de sinistre, qu’il accompagnera des pièces justificatives et du dossier sur le locataire. L’assureur versera alors les indemnités équivalentes au bout du troisième mois suivant l’envoi de la déclaration du sinistre, avec bien sûr un remboursement rétroactif à partir du premier mois impayé.

Enfin, en cas de dégradations du logement, un état des lieux contradictoire doit d’abord être établi, puis le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec AR au locataire afin de lui demander de payer les réparations. Après ceci, le bailleur peut déclarer le sinistre à son assureur.

La Garantie Loyers Impayés est une façon de louer sereinement et de s'assurer d'encaisser le montant du loyer chaque mois. Nous venons d'évoquer ses avantages, la manière d'en bénéficier et son fonctionnement. Grâce à toutes ces informations, vous pouvez désormais souscrire une GLI pour protéger vos revenus locatifs et vos biens des dégradations volontaires.