Zone tendue : les conséquences sur la location de votre bien
05/12/2017Le concept de zone tendue a été introduit afin de lutter contre la crise du logement qui touche certaines agglomérations. Ces zones correspondent à des communes où l’offre de logements est très inférieure à la demande et où les loyers subissent une hausse excessive. La location d’un logement dans les zones tendues est soumise à des règles particulières pouvant impacter votre investissement locatif, définies par les lois Alur et Macron. Fixation du loyer, préavis de départ du locataire, fiscalité, rédaction du bail… E-Gérance vous informe sur l’impact des zones tendues sur la location de votre bien.
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L’essentiel du dossier :
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Qu’est-ce qu’une zone tendue et quelles villes sont concernées ?
Afin de comprendre l’enjeu des zones tendues et de savoir si votre logement en location est touché par la réglementation qui y est applicable, il convient de bien saisir la définition de ces zones et de savoir quelles communes sont concernées.
Une zone tendue, qu’est-ce que c’est ?
Les zones tendues correspondent aux agglomérations où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement, ayant pour conséquence une hausse incontrôlée des loyers.
Dans ces zones, des mesures spécifiques définies par la loi Alur et précisées par la loi Macron s’appliquent au marché de la location, avec pour objectifs l’augmentation de l’offre de logements et la limitation de l’inflation des loyers.
Votre logement en location est-il concerné ?
La liste des villes en zone tendue figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Au total, 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants sont concernées, rassemblent 1 151 communes, soit près de 4,6 millions de logements (70 % du parc locatif national, selon la ministre Cécile Duflot en 2013).
Les 28 agglomérations tendues sont les suivantes :
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève/Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton/Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
Afin de déterminer si la commune de votre logement en location se situe ou non en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur mis en ligne par le service public.
Les conséquences des zones tendues sur un logement en location
Dans les zones tendues, des exceptions à la loi du 6 juillet 1989 sont applicables concernant la fixation du loyer et le préavis de départ en cas de congé donné par le locataire. La fiscalité sur les logements est également impactée.
Zone tendue et encadrement des loyers
Alors que pour un bien en location situé hors zone tendue, vous êtes libre de fixer le loyer de votre choix, les prix des logements en zone tendue sont encadrés par la loi, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.
- Dans l’ensemble des zones tendues, les loyers sont encadrés à la relocation. Vous restez libre de fixer le loyer initial de votre bien, mais il vous est interdit d’augmenter ce montant lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail.
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Sauf dans les cas suivants : |
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Si vous avez effectué des travaux d’amélioration ou de mise en conformité relatifs à la décence du logement depuis la dernière location, une hausse du loyer annuel n’excédant pas 15 % du coût réel des travaux TTC peut être appliquée. |
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Si le loyer du logement est manifestement sous-évalué, vous pouvez appliquer une hausse n’excédant pas la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer du précédent locataire. |
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Si vous n’avez pas révisé le loyer au cours des 12 derniers mois, vous avez la possibilité d’indexer votre loyer conformément au dernier indice de référence en vigueur (à condition que votre bail contienne une clause d’indexation). |
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Si le logement est vacant depuis plus de 18 mois ou si vous avez effectué des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyers depuis moins de six mois, vous êtes libre de fixer le loyer de votre choix. |
- À Paris, à Lille (1), Hellemmes et Lomme, l’encadrement des loyers est plus strict : vous devez fixer votre loyer dans la limite d’un loyer de référence majoré défini chaque année par arrêté préfectoral, en plus de vous conformer aux règles d’encadrement à la relocation.
Vous pouvez toutefois appliquer un complément de loyer si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort significativement supérieures à celles des logements de la même catégorie situés dans le même quartier.
Attention : si votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré ou si votre complément de loyer n’est pas justifié, votre locataire est en droit de demander une diminution de loyer rétroactive devant le tribunal.
Zone tendue et préavis du locataire
Hors zone tendue, le délai de préavis à respecter par le locataire en cas de départ du logement est de trois mois pour les locations vides et un mois pour les locations meublées.
Pour un logement situé en zone tendue, ce préavis est ramené à un mois pour l’ensemble des logements, vides ou meublés, quelle que soit la date de la signature du bail et quel que soit le motif de départ du locataire.
Pour bénéficier de ce préavis réduit, le locataire doit néanmoins justifier que son logement se situe en zone tendue, en joignant une copie du décret listant les communes en zone tendue à son courrier de congé, par exemple.
Zone tendue et fiscalité du logement
Diverses taxes peuvent venir alourdir la fiscalité de votre logement en location, et donc impacter votre rendement locatif si votre bien se situe en zone tendue.
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La taxe sur les logements vacants (TLV) |
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Le gouvernement a instauré une taxe sur les logements vacants afin d’inciter les propriétaires à ne pas retirer leur bien du marché locatif. Vous êtes redevable si votre logement en location est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
La TLV n’est pas due si la vacance du logement est indépendante de votre volonté (si vous ne parvenez pas à trouver un locataire malgré un loyer conforme au marché) ou si le logement nécessite des travaux importants pour être habitable.
Le montant de la taxe sur les logements vacants est calculé à partir de la valeur locative cadastrale de votre bien, à laquelle un taux de 12,5 % la première année, puis de 25 % est appliqué. |
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La taxe sur les micro-logements ou taxe "Apparu" |
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Si vous louez un logement de faible surface situé en zone A (qui comprend certaines zones tendues comme l’agglomération parisienne, les agglomérations de la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et des agglomérations comme Lyon, Lille ou Montpellier), vous pouvez être redevable de la taxe sur les micro-logements.
Celle-ci s’applique : - si votre bien présente une surface habitable inférieure ou égale à 14 m² ; - s’il est loué en location vide ou meublée avec un bail d’au moins neuf mois ; - et si votre loyer hors charges est supérieur à 41,64 €/m²/mois.
Le montant de la taxe sur les micro-logements varie en fonction de l’écart entre votre loyer et le loyer de référence applicable à votre bien. Il s’étale de 10 % à 40 % du montant du loyer annuel. |
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La taxe d’habitation majorée sur les résidences secondaires |
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Si le logement que vous mettez en location en zone tendue constitue votre résidence secondaire, il peut faire l’objet d’une taxe d’habitation majorée de 5 à 60 %, sur décision des collectivités locales.
Par cette majoration, le gouvernement espère inciter les propriétaires à vendre leur résidence secondaire ou à la mettre en location pour en compenser le coût afin de remédier à la pénurie de logements. |
Logement loué en zone tendue : quelles spécificités dans la rédaction du bail ?
En plus des mentions à obligatoirement insérer dans un bail meublé ou un bail de location vide (date de prise d’effet et durée, dénomination du propriétaire et du locataire, caractéristiques du logement, montant du loyer, etc.), certains points supplémentaires sont à insérer au contrat de location si votre bien est situé en zone tendue. Ainsi, vous devez préciser :
- si le loyer du logement est soumis à l’encadrement des loyers à la relocation ;
- si le loyer du logement est soumis au plafonnement des loyers ;
- le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail si le loyer du logement est soumis au plafonnement des loyers ;
- le montant du complément de loyer et les caractéristiques précises du logement le justifiant, le cas échéant.
(1) Remarque : à la date de rédaction de cet article, la situation de l’encadrement des loyers à Lille est floue. Le tribunal administratif a annulé le dispositif le 17 octobre dernier, mais le gouvernement a annoncé qu’il souhaitait faire appel de cette décision.
Le saviez vous ?
En plus de réguler le montant de loyer et le délai de préavis en cas de départ du locataire en zone tendue, la loi Alur y plafonne les honoraires des agences immobilières à 10 €/m² (12 €/m² en zone A bis, soit à Paris et dans 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise). Sauf pour l’établissement d’un état des lieux d’entrée, prestation qui est plafonnée à 3 €/m² sur l’ensemble du territoire.