Investissement locatif : faut-il créer une SCI ?

Si, en tant que propriétaire bailleur, vous envisagez la location d’un bien immobilier en vous associant à d’autres personnes, membres de votre famille ou non, la société civile immobilière, ou SCI, peut se révéler très tentante. Dans quelle mesure le recours à la SCI est-il conseillé dans le cadre d’un investissement locatif ? Réponse en dressant les points positifs et les points négatifs de ce dispositif.

Une SCI ou société civile immobilière, ça veut dire quoi ?

Une société civile immobilière, communément appelée SCI, est une société dont l’objet est, comme son nom l’indique, l’immobilier. Au sein de celle-ci, au minimum deux associés, souvent membres d’une même famille, décident de mettre en commun leur(s) bien(s) immobilier(s) et de le(s) gérer d’une seule main, le tout sans aucune ambition commerciale ou agricole.

Dans cette logique, les associés se partagent les bénéfices et sont solidaires des pertes liées aux biens immobiliers, à hauteur de leur participation dans le capital social, qui prend la forme de parts sociales proportionnelles à leur apport financier.

Parmi les autres caractéristiques de la loi définissant les SCI, on notera que :

• les mineurs sont autorisés à en faire partie ;
• aucun nombre maximum d’associés n’est précisé ;
• aucune condition de nationalité ou de lieu de domiciliation n’est imposée.

Dans le cadre d’un investissement locatif, une SCI peut permettre à des concubins, à des amis ou encore à des frères et sœurs d’acheter un bien en commun, tout en leur offrant une structure juridique souple. La société est administrée par un gérant, choisi parmi les associés, dont les pouvoirs sont clairement fixés par des statuts écrits par un professionnel du droit, comme un notaire ou un avocat. Il n’y a donc pas de flou possible.

Dans les faits, c’est directement la SCI qui gère l’investissement locatif en achetant le logement à louer et en devenant son propriétaire, et non les associés de la société. Elle a une durée de vie de 99 ans au maximum.

Pour créer une SCI, il suffit de :

• publier les informations essentielles dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
• immatriculer la société en déposant un exemplaire des statuts au centre de formalité des entreprises (CFE) ;
• laisser le tribunal de commerce de la zone concernée transmettre le document aux impôts.

Quels sont les atouts d’une SCI en matière d’investissement locatif ?

Le premier avantage de la SCI en matière d’investissement locatif, au-delà de la possibilité de diviser les frais de gestion locative, de réparation et les risques associés à un bien immobilier, c’est le fait que cette société permet une continuité et une sérénité dans la gestion de la ou des locations concernées, avec des règles déterminées à l’avance et sur le long terme.

Concrètement, si le nombre ou le nom des associés est modifié, ou bien s’il y a des désaccords entre les associés, cela ne change rien sur le fond, puisque le propriétaire du logement en question reste la SCI, représentée par son gérant, et ce, quelle que soit la part qu’il détient dans la société. Ce statut permet une plus grande souplesse et une plus grande réactivité, en assurant la pérennité de la mise en location du bien immobilier.

Si un associé connaît des difficultés financières, les autres associés de la SCI peuvent lui racheter une partie, voire l’intégralité de ses parts par un acte privé en s’acquittant des seuls droits d’enregistrement au taux de 5 % sur le montant des parts sociales concernées. Alors que, sans SCI, cette situation nécessiterait l’intervention d’un notaire, et impliquerait potentiellement la vente du bien immobilier.

Un autre avantage de la SCI, c’est le fait qu’elle permet de transmettre plus facilement et sans frais un patrimoine immobilier à ses enfants, qui prend alors la forme de parts dans la société familiale.

Actuellement, vous pouvez transmettre jusqu’à 100 000 euros par enfant et par parent, tous les 15 ans et sans payer d’impôts, tout en restant gérant de votre patrimoine immobilier. Ainsi, si vous décidez d’acheter une résidence secondaire que vous souhaitez mettre en location, une SCI pourrait vous permettre de transmettre plus simplement le bien à vos enfants, tout en restant maître de la situation et, surtout, de la gestion du logement en question.

Quels sont les inconvénients de la SCI en matière de location ?

Il convient de préciser que, comme vu précédemment, la création d’une SCI répond à quelques formalités, pas forcément très contraignantes, mais qui existent bel et bien. La formation d’une telle société impose d’accomplir les démarches de publicité et d’enregistrement (pour un coût situé entre 180 et 290 euros). Il faut aussi penser à la rédaction des statuts, qui permettent une bonne gestion sur le long terme et qui nécessitent l’intervention d’un professionnel du droit, ce qui entraîne dès lors des coûts supplémentaires. Au total, on estime à environ 2 000 euros le coût de constitution d’une société civile immobilière.

Par ailleurs, d’autres formalités encadrent le fonctionnement d’une SCI dans le cadre d’un investissement locatif : vous l’ignorez peut-être, mais une assemblée générale doit légalement être réunie au moins une fois par an. Il faut également tenir la comptabilité de la société.

Contrairement à ce que suggère un mythe très répandu en France, la SCI n’offre pas de réel avantage fiscal, puisqu’elle ne dépend pas d’une loi de défiscalisation, mais du droit civil. En somme, ce n’est pas parce que vous créez une SCI que vous bénéficierez d’une réduction de votre impôt sur le revenu.

La gestion des dettes mérite aussi d’être prise en compte. Sachez que les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société, et engagent donc leur patrimoine personnel. En pratique, cela signifie que si la SCI a une dette de 10 000 euros, un associé qui détient 20 % de parts pourra être amené à payer personnellement 20 % du montant, soit 2 000 euros, pour rembourser la dette. Il ne pourra pas échapper à cette obligation.

Enfin, compte tenu du type d’imposition, en matière d’investissement locatif, la SCI n’est pas optimale en cas de location meublée, car celle-ci relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et implique le paiement de l’impôt sur les sociétés. La SCI n’est pas adaptée pour des locations saisonnières, par exemple.