INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS EN 2021 : DÉCRYPTAGE

Créé en 2005, l’Indice de Référence des Loyers de l’INSEE (généralement appelé IRL) est un indicateur publié chaque trimestre. Il permet aux propriétaires bailleurs la réévaluation du loyer d'une location en fonction de l’inflation. Application de l'indice, évolution, impact de la crise, villes avec hausse de l'IRL, voici tout ce qu'il faut savoir sur l'Indice de référence des loyers, un élément d'une grande importance qui permet de réguler le niveau des loyers en France.

L’INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS, C’EST QUOI ?

La loi du 6 juillet 1989 sur la location immobilière offre la possibilité aux bailleurs de réévaluer chaque année le montant de leur loyer, qu’ils soient propriétaires de biens loués vides ou de logements meublés. Ce mécanisme, que l’on appelle l’indexation des loyers, ne peut cependant pas être mis en œuvre au hasard ou de manière discrétionnaire : c’est pour cela que ce fameux indice de référence des loyers a été imaginé. L'IRL est venu remplacer l'indice du coût de la construction (ICC), en vigueur jusqu'en 2005 et servant à la réévaluation des loyers issus des contrats de location à usage d'habitation. Pour le propriétaire bailleur, une réévaluation du loyer tous les ans permet de suivre la tendance de l'inflation. Pour un locataire, l'IRL sert à plafonner l'évolution annuelle du loyer, lorsque celle-ci est prévue dans le bail.

En effet, lorsque le contrat de location prévoit une clause de révision, il est possible pour le bailleur de procéder à une augmentation du loyer sur la base de l’IRL. Si le bail ne prévoit pas cette clause, le propriétaire bailleur n'a pas la possibilité de réévaluer le loyer, à la hausse ou à la baisse, chaque année. Il doit alors attendre la fin du contrat de location pour rédiger un nouveau bail intégrant cette clause, s'il le souhaite.

L’indice de référence des loyers est un outil précieux : réévalué chaque trimestre, il suit la tendance de l’inflation, pour permettre de lutter efficacement contre celle-ci. C’est l’INSEE qui fait le calcul et établit l’historique de l’indice de référence des loyers. Concrètement, tous les trois mois, l’organisme d’étude fait une moyenne de l’évolution des prix à la consommation (sans compter le tabac et les loyers) sur l’ensemble des douze mois précédents. La donnée obtenue est donc proportionnelle aux tarifs de la vie courante pratiqués sur le territoire, et les propriétaires peuvent toucher un revenu constant, rapporté à l’inflation.

L'IMPACT DE LA CRISE SANITAIRE SUR L'IRL

La crise sanitaire liée à la Covid-19 a sans surprise impacté l'évolution de l'IRL. Suivant l'inflation, l'indice de référence des loyers n'a pourtant pas été revu à la baisse et a timidement évolué à la hausse, avec par exemple +0,09 % au premier trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent. 

Pour les locataires en difficulté financière à la suite des différents confinements et de la crise de l'emploi qui s'en est suivie, cette faible hausse de la réévaluation des loyers a permis de souffler et pour nombre d'entre eux de conserver leur logement. Les propriétaires bailleurs ont quant à eux subi cette crise qui a engendré de nombreux retards de paiement et loyers impayés, impactant fortement leurs revenus locatifs.

Retenons également qu'une réévaluation des loyers doit avoir lieu à la date indiquée dans le contrat de location, que l'IRL soit en hausse ou en baisse. Ainsi, un propriétaire bailleur ne peut reporter une révision du loyer à une date ultérieure en constatant que l'IRL a baissé. Cette pratique est illégale.

QUELLE ÉVOLUTION DE L’INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS EN 2021 ?

Selon l’historique INSEE de l’indice de référence des loyers, depuis sa création, l'IRL a toujours eu tendance à aller à la hausse, malgré quelques baisses sporadiques, notamment en 2009 ou en 2015. Il était ainsi à 117,70 au premier trimestre 2009 et à 117,41 au troisième trimestre 2009 ou encore à 125,29 au dernier trimestre 2014 et à 125,19 au premier trimestre de l'année 2015. Au quatrième trimestre 2016, il est monté à 125,50, puis à 129,03 au dernier trimestre 2018, avant de franchir la barre des 130 au quatrième trimestre 2019. 

Entre 2010 et 2019, la hausse a été constante, avec des augmentations de plus de 2 % pendant quatre trimestres consécutifs en 2010. Au quatrième trimestre 2020, touché par l'impact de la crise sanitaire, l'indice des loyers a baissé. Il a commencé l'année 2020 à 130,57, pour finir à 130,52 au quatrième trimestre. Certes, la baisse est minime, mais elle traduit la crise rencontrée.

La baisse a été de courte durée puisqu'au premier trimestre 2021, l'IRL avait pour valeur 130,69, soit une variation de +0,09 %, comme nous l'avons annoncé dans le chapitre précédent. La fin des confinements et des couvre-feux, la réouverture des lieux accueillant du public ou encore des restaurants aura sans aucun doute un effet sur l'IRL qui devrait poursuivre sa hausse. 

COMMENT UTILISER L’INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS ?

Nous l'avons évoqué, pour un propriétaire, l’utilisation de l’IRL pour augmenter son loyer est soumise à une condition : il est indispensable d’avoir inclus dans le contrat de location une clause d’indexation du loyer. Si cette clause n’existe pas, le bailleur ne peut à aucun moment effectuer une hausse de loyer.

Quel indice de référence des loyers utiliser ?

La première question lorsqu’on souhaite augmenter le loyer est : quel indice utiliser ? En général, la clause d’indexation fixe une date précise d’IRL à prendre en compte. Si aucune date n’est définie, on prend par défaut le dernier IRL publié à la date anniversaire de la signature du bail. Pour vous donner une idée, voici quelques exemples :

• Si un contrat de location est conclu le 1er septembre 2020 : on met en application l'indice de référence des loyers du 2e trimestre de l'année en cours (publié généralement à la mi-juillet), dans notre exemple, ce sera l'IRL du 2e trimestre de 2020 ;
• Si le bail est signé en janvier : on prend en compte l’indice des loyers du 4e trimestre.

Et ainsi de suite…

La publication au Journal officiel de l'IRL est sauf exception effectuée à la même période chaque année. Cependant, quelques évènements peuvent la retarder, comme une crise mondiale. 

Généralement, chaque année les indices sont publiés de la sorte : 

• <À la mi-avril pour l'indice du 1er trimestre (en 2020, il a été publié en juin, avec deux mois de retard) ;
• À la mi-juillet pour l'indice du 2ème trimestre ; 
• Mi-octobre pour l'IRL du 3ème trimestre ;
• Mi-janvier pour celui du 4ème trimestre.

Calculer l’augmentation du loyer

Chaque année, le propriétaire a un an pour avertir le locataire de son souhait de réévaluer le loyer. Il peut le faire à tout moment sur cette période, même si le locataire pose son préavis. Pour le calcul, le bailleur doit prendre le montant actuel du loyer hors charges, le multiplier par l’IRL correspondant au bon trimestre, puis le diviser par l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Pour mettre ce calcul en pratique, voici un exemple pour un loyer de 800 € hors charges réévalué en janvier 2021.
On utilise l’indice des loyers du quatrième trimestre 2020, divisé par l’IRL du quatrième trimestre 2019, ce qui donne : (800 x 130,52) / 130,26 = 801,60 €. Le loyer peut donc être augmenté, mais seulement de 1,6 €.

Vous pouvez le constater, la réévaluation d'un loyer est souvent de quelques euros seulement. Ceci est vrai à travers toute la France. En effet, l'IRL est national, il n'y a donc pas de villes avec hausse et de villes avec baisse. Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, la révision annuelle grâce à l'IRL s'applique, dès lors que le contrat de location le prévoit.

Nous venons de le démontrer, l'évolution de l'indice de référence des loyers suit l'inflation. Très important pour la réévaluation des loyers, l'IRL est précieux pour les propriétaires bailleurs qui ont prévu une clause de révision du loyer dans leur contrat de location.