Comment fixer le prix du loyer et des charges locatives ?

Pour tout propriétaire bailleur, fixer le prix du loyer et des charges du bien immobilier qu’il loue constitue une étape cruciale, car il influence à la fois la rentabilité et l’attractivité du logement concerné. Seulement, déterminer le montant du loyer de la manière la plus juste possible tout en respectant la loi se révèle parfois compliqué, notamment à cause des règles liées à l’encadrement des loyers à la relocation. Découvrez tout de suite les pistes à suivre pour y parvenir.

Fixer le prix du loyer et des charges locatives tout en étant juste

Fixer le prix du loyer

De manière générale, vous disposez d’une grande liberté pour fixer le prix du loyer du bien immobilier que vous mettez en location. Dans le cas d’un logement qui n’a jamais été loué ou qui n’a pas été habité durant les 18 derniers mois, le propriétaire bailleur est libre de décider personnellement du loyer qu’il souhaite réclamer à son locataire. Mais qui dit grande liberté dit aussi grande responsabilité : il vous revient de fixer le prix le plus juste pour le bien que vous louez, à savoir celui qui vous permettra de trouver aisément un locataire tout en vous assurant de rentabiliser votre investissement immobilier.

Ainsi, si vous constatez une pénurie de logements à louer dans la zone où se trouve votre bien, vous avez tout à fait le droit d’exiger un loyer élevé afin de profiter du fait que la demande est supérieure à l’offre. Néanmoins, il faut vous prévenir que cette stratégie n’est pas forcément payante, dans tous les sens du terme. En effet, un loyer surestimé est susceptible de provoquer des impayés de loyer, qui impliquent alors parfois une procédure longue et énergivore pour récupérer la somme due par le locataire, tout cela sans oublier que vous aurez certainement du mal à fidéliser vos locataires, qui quitteront sans hésiter votre logement s’ils trouvent un logement aux caractéristiques similaires, mais à un prix moins élevé.

Enfin, vous risquez dès lors d’être confronté à des périodes de vacance locative, à savoir une période durant laquelle le logement loué est vide entre deux locataires. Or, sachez-le, la vacance locative affecte grandement la rentabilité d’un bien mis en location. On estime qu’un mois sans locataire par an représente une perte de 8,33 % de revenu brut en moyenne. Et c’est encore plus si l’on s’intéresse aux revenus nets, en raison des charges fixes que le propriétaire doit continuer à payer (taxe foncière, entretien, charges de copropriété, emprunt, etc.).

Concrètement, la façon dont vous allez fixer le prix du loyer de votre logement dépend grandement du marché sur lequel vous vous situez. Vous devrez chercher à respecter le plus possible les prix pratiqués par les autres propriétaires bailleurs pour vous assurer de trouver preneur.

Pour ce faire, vous avez tout intérêt à consulter les annonces immobilières postées par d’autres propriétaires et concernant des biens similaires, pour évaluer où pourrait se situer le prix de votre logement par rapport à eux. En outre, il vous est conseillé de recourir à des simulateurs de loyer, comme le simulateur de loyer de E-Gérance, pour y découvrir le niveau de loyer pratiqué dans votre ville.

Dans le détail, plusieurs éléments viennent influencer le montant du loyer que vous devriez fixer :

• la superficie du bien immobilier (nombre de pièces, surface) et son emplacement ;
• l’état du logement et son niveau de performance énergétique ;
• le « confort » de l’appartement (étage, présence d’un ascenseur ou d’un gardien, etc.) ;
• les annexes éventuelles (parking, cave, terrasse, jardin, etc.) ;
• aussi, le loyer d’une location meublée est plus élevé que celui d’une location vide.

Fixer le prix des charges locatives

Du côté des charges locatives, que tout propriétaire d’une location est en droit de réclamer au locataire et qui peuvent concerner, par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les dépenses de produits consommables (électricité, eau, produits d’entretien, etc.) ou encore les dépenses d’entretien courant de l’habitation, il est important de déterminer le montant de ces charges sur un an pour ensuite calculer les provisions pour charges que le locataire devra régler chaque mois. Si ces charges locatives varient en fonction de chaque logement, elles restent globalement les mêmes d’une année à l’autre. 

Quoi qu’il en soit, une fois par an, pour attester de la justesse ou non de son calcul, le propriétaire doit réaliser une régularisation des charges locatives à travers un décompte détaillé de l’ensemble des charges de l’année écoulée. Si les provisions pour charges payées par le locataire sont inférieures aux dépenses réellement effectuées par le propriétaire, le locataire sera amené à ajouter un complément. Dans le cas inverse, le propriétaire devra verser le trop-perçu au locataire, qui sera en droit d’exiger de consulter les pièces justificatives des dépenses réalisées au cours de l’année. Il est donc une nouvelle fois essentiel d’être aussi juste que possible et de bien conserver tous les documents qui témoignent du montant des différentes charges en lien avec le logement loué.

À noter qu’en location meublée, le propriétaire peut demander à son locataire le paiement des charges sous forme d’un forfait mensuel, après avoir évalué précisément le montant des dépenses récupérables. Dans ce cas, aucune régularisation n’est effectuée. En cas de montant nettement trop élevé, le locataire peut se retourner contre le bailleur et réclamer le remboursement des charges déjà réglées.

À titre de rappel, les charges locatives récupérables concernent :

• les services rendus liés à l’usage des différents éléments de la location (eau, électricité, chauffage, etc.) ;
• les dépenses d’entretien courant et petites réparations sur les éléments d’usage commun (entretien et réparation de l’ascenseur, consommation d’électricité dans les parties communes, entretien des espaces extérieurs, etc.) ;
• les impositions correspondantes à des services dont le locataire profite directement (traitement des ordures ménagères, taxe de balayage, etc.).

À l’inverse, les honoraires du syndic de propriété, le remplacement des boîtes aux lettres ou encore le nettoyage de graffitis sur les parties communes, les ravalements de façade, les frais de dératisation et les frais de gardiennage et de surveillance ne font pas partie des charges locatives récupérables. 

Attention, vous le voyez, il est donc important de savoir comment bien calculer les charges locatives pour ne réclamer réellement que ce qui est dû au locataire. Bien départager les charges locatives récupérables et les charges locatives qui vous incombent est la clé pour bien fixer le prix des charges locatives pour votre locataire. 

Les règles d'encadrement des loyers à connaître

Si la plupart des propriétaires sont aujourd’hui capables de fixer librement le prix du loyer du logement qu’ils louent, force est de constater qu’il y a quelques exceptions non négligeables, qui viennent compliquer la tâche des bailleurs.

C’est notamment le cas des logements situés en zone tendue, pour lesquels le propriétaire peut fixer le prix du loyer librement lors de la première mise en location, mais a l’interdiction d’augmenter le loyer en cas de changement de locataire. Il doit purement et simplement proposer au locataire entrant le même loyer que celui que payait le locataire sortant. Cette mesure, instaurée dans près de 1 150 villes situées dans les 28 principales agglomérations de métropole, vise à juguler la hausse des loyers due à un fort déséquilibre entre la demande et l’offre locative. Pour savoir si votre logement à louer est situé en zone tendue, un simulateur est disponible en ligne.

À noter que, en matière d’encadrement des loyers, les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme font exception. Elles font partie depuis plusieurs mois d’un dispositif expérimental très particulier. Celui-ci repose sur des loyers de référence qui sont définis par arrêté préfectoral, en dépendant du type de location (vide ou meublée), de la taille du logement et de l’époque de construction du bien. 

Dès lors, le loyer fixé, même pour une première mise en location, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du contrat et doit être clairement inscrit dans ce dernier. Si le logement dispose de caractéristiques particulières (équipements de confort, localisation, etc.), le propriétaire peut éventuellement appliquer un complément de loyer, à condition que le loyer de base soit inférieur au loyer de référence majoré. 

En cas de non-respect de ces règles, tout propriétaire bailleur s’expose à une contestation de la part du locataire, qui peut intenter une action en diminution de loyer.

À noter que les logements conventionnés par l’Anah, les logements HLM, les logements soumis à la loi de 1948 ou encore les locations de tourisme et les sous-locations ne sont pas concernés par les mesures d’encadrement des loyers. 

Par ailleurs, de 2012 à 2020, il existait une taxe qui concernait, sous certaines conditions, les très petits logements (de type chambre de bonne). Baptisée « Taxe Apparu », elle devait être prise en compte par les propriétaires au moment de fixer le prix du loyer dans le cadre de la location de micro-logements. Celle-ci s’appliquait au montant des loyers perçus annuellement et variait de 10 à 40 % en fonction du loyer au mètre carré. Étaient concernés les logements :

• d’une superficie habitable inférieure ou égale à 14 m² ;
• donnés en location vide ou meublée pour une durée de 9 mois au minimum ;
• dont le loyer mensuel hors charges excédait 42,47 euros par mètre carré en 2019 ;
• et situés dans la zone A ou A bis du dispositif Scellier.

Si cette taxe a désormais été supprimée, elle reste quoi qu’il en soit due au titre des loyers perçus en 2019. Elle doit donc figurer sur votre déclaration d’impôts de 2020 si la situation vous concerne.

Comment réaliser une revalorisation du loyer,entre deux locataires ?

On vous l’a dit plus haut, globalement, il est impossible pour un propriétaire possédant un bien immobilier dans une zone tendue de revoir le prix du loyer de son logement à la hausse dans le cadre d’une relocation. Il peut simplement le réviser en fonction de l’indexation, qui se fait au moyen de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Pour information, l’indice de référence des loyers se calcule à partir de la moyenne, sur l’année écoulée, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est dévoilé chaque trimestre par l’Insee et s’applique aux baux signés à partir de cette date et aux contrats de location en cours de façon automatique. 

Concrètement, pour calculer l’augmentation de loyer possible entre deux locataires en zone tendue, le propriétaire doit disposer des trois éléments suivants :

• le montant du dernier loyer demandé ;
• le nouvel indice de référence des loyers du trimestre de référence (celui prévu dans le nouveau bail) ;
• l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente.

Il doit ensuite réaliser le calcul suivant : loyer en cours × nouvel IRL/IRL du même trimestre de l’année précédente. Un simulateur est disponible en ligne pour faciliter le calcul. 

À noter que l’opération à réaliser est la même lors de la revalorisation d’un loyer année après année. En la matière, si vous voulez calculer l’augmentation d’un loyer indexé, sachez que vous ne pouvez le faire qu’à chaque anniversaire de la signature du bail de location. Par exemple, un contrat de location signé le 1^er mars pourra être réévalué au 1^er mars de chaque année.

Il est toutefois possible d’échapper à cet encadrement en réalisant des travaux conséquents au sein de son bien immobilier. Ainsi, les logements qui ont fait l’objet depuis le départ de l’ancien locataire de travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant résulté en une augmentation de loyer pour réduction de charges) ou de mise aux normes de décence d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer sortent du champ d’application de l’encadrement des loyers à la relocation. Le propriétaire bailleur peut alors fixer le prix du loyer à la hausse dans la limite de 15 % du coût réel des travaux TTC. 

En dehors des travaux, le propriétaire peut également entreprendre une démarche visant à prouver que l’ancien loyer demandé était manifestement sous-évalué. La hausse de loyer ne peut pas excéder 50 % de la différence entre :

• le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués pour des logements qui ont des caractéristiques similaires à celui qu’il loue et qui se trouvent dans le même quartier ;
• et le dernier loyer demandé au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’avait pas été fait au cours des 12 derniers mois.

Toutefois, dans les deux cas, dans les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, le nouveau loyer ne peut en aucun cas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du contrat de location. 

Si le logement a été vacant pendant plus de 18 mois, il n’est plus concerné par l’encadrement des loyers à la relocation, et le propriétaire peut fixer le prix du loyer librement, sauf dans le cas des villes de Paris et de la région de Lille où, encore une fois, le loyer de base fixé à tout locataire doit respecter le plafond fixé par le loyer de référence majoré en vigueur le jour de la signature du bail de location.

Enfin, dans les zones non tendues, à savoir principalement les villes de petite et moyenne taille, les villages et les zones rurales, le propriétaire bailleur peut fixer le loyer de son choix entre deux locataires, et donc opter pour une augmentation du loyer lors d’une relocation, à condition de bien prendre en compte tous les éléments mentionnés ci-dessus pour calculer le prix le plus juste possible.