Les règles pour fixer le montant du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire remet au propriétaire à la signature du contrat de location. Il s’agit d’une garantie financière octroyée au bailleur, qui est ainsi couvert contre les dégradations du logement loué ou contre les éventuels loyers impayés. Quel doit être le montant du dépôt de garantie ? Comment fonctionne son versement ? Comment se passe la restitution du dépôt de garantie ? Infos pratiques, conseils : voici toutes les réponses à vos questions.

QUELLE EST L’UTILITÉ D’UN DÉPÔT DE GARANTIE ?

Définition du dépôt de garantie         

Le dépôt de garantie, à ne pas confondre avec le cautionnement, correspond à une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire, visant à couvrir une certaine catégorie des risques locatifs. Il peut être utilisé par le bailleur en cas de réparations à effectuer suite à des dégradations imputables au locataire ou en cas de loyers impayés.

En d’autres termes, pour le propriétaire bailleur, il s’agit d’une sécurité pour s’assurer que le locataire pourra bien lui verser une partie de l’argent dû, en cas de conflit survenant pendant la durée du contrat de location.

Les règles de fonctionnement du dépôt de garantie

La loi fixe le montant maximal du dépôt de garantie, qui varie en fonction du type de logement loué.

Le dépôt de garantie est généralement exigé par le propriétaire au moment de la signature du bail, et son montant doit impérativement être inscrit sur le contrat de location puisqu’il ne s’agit pas d’une obligation légale. Pour que le propriétaire bailleur puisse demander un dépôt de garantie, son versement doit être clairement et précisément prévu par le bail de location.

La somme concernée est ensuite remise au locataire lors de son départ, déduction faite des dettes qui seraient dues au bailleur.

COMMENT DÉFINIR LE MONTANT DU DÉPÔT DE GARANTIE ?

Le dépôt de garantie pour les locations non meublées

Pour les locations vides constituant la résidence principale du locataire, la loi plafonne le montant du dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges. En effet, il n’est pas possible de rajouter les charges imputées mensuellement au locataire dans le montant du dépôt de garantie.

Par exemple : vous avez décidé de louer votre appartement non meublé pour un montant de 500 € par mois, auquel s’ajoutent 10 € de charges d’entretien de l’immeuble et 10 € de consommation d’eau froide. Le montant maximum que vous pouvez demander à votre locataire en guise de dépôt de garantie est de 500 €, et non de 520 €.

Le dépôt de garantie pour les locations meublées

Pour les locations meublées, il est possible de rencontrer deux cas de figure, occasionnant un traitement légal du dépôt de garantie différent :

La différence qui peut exister entre le dépôt de garantie d’une location meublée et celui d’une location vide s’explique par la valeur du mobilier mis à disposition du locataire. Dans un meublé, un canapé-lit, par exemple, a une certaine valeur et peut plus facilement être détérioré par l’utilisation du locataire.

Le dépôt de garantie pour les locations saisonnières

Dans le cas d’une location saisonnière, le montant du dépôt de garantie est librement fixé par le bailleur. Dans la pratique, le dépôt de garantie exigé est souvent équivalent à 20 à 30 % du montant de la location. Ainsi, si vous louez un logement 1 000 € pour deux semaines, vous pouvez demander entre 200 et 300 € de dépôt de garantie.

Il convient de souligner que si vous percevez ce montant par chèque et que vous souhaitez l’encaisser, il est conseillé de prévenir le locataire, afin que ce dernier s’organise en conséquence. Néanmoins, au regard de la durée courte, il est d’usage de conserver le chèque sans l’encaisser et de le remettre une fois l’état des lieux de sortie effectué, s’il n’y a pas d’impayé ou de dégradations.

Le dépôt de garantie pour les colocations

Si le bail collectif prévoit le versement d’un dépôt de garantie, alors son montant est divisé entre tous les colocataires. Dans la grande majorité des cas, en cas de départ d’un colocataire avant la fin du contrat de location, sauf si le bail stipule le contraire, le propriétaire n’a pas l’obligation de restituer sa part du dépôt de garantie au colocataire sortant. Ce dernier est invité à attendre la fin de la colocation ou à s’adresser à son remplaçant ou aux colocataires restants dans le logement.

Comment se passe l’encaissement du dÉPÔt de garantie ?

Qui règle le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie doit obligatoirement être versé au propriétaire au moment de la signature du bail. Généralement réglé directement par le locataire, il peut aussi parfois être pris en charge par un tiers. En la matière, qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide, on distingue deux organismes spécifiques :

• Action Logement, qui règle le dépôt de garantie sous la forme d’une avance loca-pass, à savoir un prêt qui peut être accordé au locataire s’il a moins de 30 ans, est salarié ou pré-retraité du secteur privé, dans une limite de 1 200 €.
• Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui règle le dépôt de garantie lorsque le locataire a fait une demande d’aide allant dans ce sens.

Quoi qu’il en soit, pour qu’un tiers intervienne, il revient au locataire de prendre les mesures nécessaires. De son côté, le propriétaire bailleur n’a aucune démarche à effectuer.

Quelles sont les modalités d’encaissement du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie n’étant pas une obligation légale, il revient au propriétaire bailleur qui la réclame de savoir gérer l’argent reçu. Dans les faits, il peut donc voir directement avec le locataire la modalité de paiement qui leur convient le plus à tous les deux. De manière générale, les règlements par chèque ou espèces sont privilégiés. Le règlement du dépôt de garantie par virement bancaire est, à l’inverse, beaucoup plus rare.

Dans le cas d’un règlement par chèque, le propriétaire a tout intérêt à l’encaisser sans attendre sur son compte bancaire, tout en ne perdant pas de vue qu’il faudra normalement restituer la somme à la fin du bail. Les chèques ayant une durée de validité d’un an seulement, s’il ne l’encaisse pas immédiatement, il pourrait bien se retrouver piégé en cas de dégradations dans le logement ou de loyers impayés à la fin du bail de location.

Dans le cas d’un versement en espèces, le locataire a la possibilité de demander au propriétaire bailleur un reçu spécifiant la somme remise et stipulant bien qu’elle l’a été au titre du dépôt de garantie. De son côté, le bailleur peut disposer de l’argent reçu comme il l’entend, en l’utilisant ou le mettant de côté, tant qu’il garde en tête qu’il devra rendre la somme perçue à la fin du contrat de location.

LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

Quand restituer le dépôt de garantie ?

À partir du moment où l’état des lieux de sortie est conforme à celui réalisé à l’entrée du locataire, et que ce dernier est à jour dans ses paiements, il n’y a pas de raison pour le propriétaire de conserver le dépôt de garantie. En revanche, si vous constatez des dégradations imputables au locataire, vous êtes en droit de faire réaliser les devis relatifs aux travaux de réparation nécessaires et de prélever le montant correspondant sur le dépôt de garantie.

Par ailleurs, la présence d’un dépôt de garantie n’exonère pas le locataire du paiement du dernier mois. S’il n’a pas réglé le loyer relatif à ce mois et que des travaux de réparation sont à prévoir, vous pouvez réclamer le règlement de la totalité de la somme en jeu.

En pratique, vous devez restituer le dépôt de garantie (ou ce qu’il en reste après retenue) dans un délai maximal :

• d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
• deux mois en cas de différences entre les deux états des lieux.

Comment le dépôt de garantie peut-il aider à la régularisation des charges locatives ?

Si le logement que vous louez est situé dans une copropriété et que vous ne disposez pas de l’ensemble des pièces comptables au moment de l’état des lieux de sortie, vous pouvez conserver jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie, en prévision d’une régularisation de charges future.

Exemple : votre locataire quitte le logement le 1er décembre et l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Le locataire est à jour dans le paiement de ses loyers, mais vous n’avez pas encore eu le dernier état trimestriel des charges pour la période du 1er octobre au 30 novembre. Vous ne pouvez donc pas calculer les charges locatives. En attendant de recevoir ce document de la part de votre syndic, vous pouvez conserver jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie versé.