Un état des lieux permet de faire un inventaire global de tout ce qui se trouve dans le logement à louer et de déterminer l’état de l’habitation. Il est généralement effectué à l’entrée du locataire dans le logement et à sa sortie. Le document relatif à l’état des lieux d’entrée doit être joint au contrat de location dès la signature de ce dernier. De manière générale, il est réalisé à l’amiable entre le locataire et le propriétaire bailleur. Alors qu’il est fréquemment gratuit, il peut aussi être payant et en partie supporté par le locataire. Voici nos explications.

L’état des lieux à l’amiable, qui paie ?

L’ÉTAT DES LIEUX FAIT ENTRE LE PROPRIÉTAIRE ET LE BAILLEUR

L’obligation de l’état des lieux

Il faut tout d’abord savoir que l’état des lieux est un document qui doit obligatoirement être annexé au contrat de location. En effet, selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi Alur de mars 2014), il est obligatoire de rédiger et de joindre au contrat de location un document faisant un état des lieux du bien loué. Il doit être effectué au plus tard au moment de la remise des clés au locataire.

Cependant, la loi ne prévoit pas de sanction lorsqu’un état des lieux n’a pas été réalisé. Cela peut être interprété comme :

• un refus de l’une des deux parties ;
• une négligence du propriétaire bailleur ;
• un accord commun sur le bon état du logement.

Sachez que l’obligation d’un état des lieux ne concerne que les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale. Ceux destinés à la location saisonnière ou pour occuper à titre de résidence secondaire ne sont pas concernés.

LE COÛT DE L’ÉTAT DES LIEUX À L’AMIABLE

Dans la plupart des cas, l’état des lieux est fait à l’amiable et gratuitement. En s’appuyant sur un document modèle d'état des lieux listant chaque pièce et équipement du bien à louer, le propriétaire et le locataire vérifient l’état de chaque installation ou équipement. Une fois relu par les deux parties, l’état des lieux est signé et indexé au contrat de location.

La gratuité d’un tel état des lieux ne peut donc justifier le refus de l’une des deux parties de le réaliser. Chaque partie peut aussi émettre des réserves sur certains points listés, la protégeant ainsi d’un éventuel litige ultérieur à la signature de l’état des lieux.

L’ÉTAT DES LIEUX RÉALISÉ PAR UN MANDATAIRE

 Lorsque le propriétaire bailleur n’est pas disponible ou pour toute autre raison, il peut faire appel à un mandataire professionnel. Il s’agit souvent d’un professionnel de l’immobilier qui s’occupe de la gestion locative du bien loué.

Dans ce cas, une partie des émoluments du mandataire peut être supportée par le locataire. Toutefois, la part imputable au locataire doit être :

• inférieure ou égale à celle payée par le propriétaire bailleur ;
• inférieure ou égale à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable.

Ainsi, le propriétaire bailleur et le locataire partagent les frais relatifs à l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Qui paie l’état des lieux fait par un huissier ?

LORSQUE LE PROPRIÉTAIRE DÉCIDE DE FAIRE INTERVENIR UN HUISSIER

Les raisons du propriétaire de faire intervenir un huissier

 Un propriétaire bailleur a le droit de faire réaliser un état des lieux par un huissier de justice. Ici aussi, les raisons peuvent être variées :

• le locataire refuse de faire un état des lieux à l’amiable ;
• le propriétaire préfère faire intervenir un officier ministériel impartial ;
• le propriétaire ne peut être présent au moment de l’établissement de l’état des lieux ;
• d’anciens litiges ont poussé le propriétaire bailleur à opter pour cette option ;
• le propriétaire bailleur désire un document officiel et approuvé par l’officier ministériel.

Le coût de l’état des lieux par huissier de justice

Lorsque le propriétaire a l’intention de faire réaliser l’état des lieux d’entrée ou de sortie par un huissier, il doit avertir le futur locataire du montant qui va lui être demandé.

Le coût dépend de la superficie du logement et peut varier de 140 € pour une surface de moins de 50 m² à 250 € pour un logement de plus de 150 m². Ces tarifs sont réglementés par le décret du 12 décembre 1966, modifié par celui du 26 février 2016.

Dans ce cas, les frais sont partagés en deux. Le propriétaire bailleur ne peut pas faire supporter la totalité des frais au locataire.

LE CAS OÙ LE LOCATAIRE DEMANDE L’INTERVENTION D’UN HUISSIER

Les raisons du locataire de faire intervenir un huissier

Dans l’éventualité où le propriétaire refuse de réaliser un état des lieux à l’amiable ou par voie d’huissier, le locataire peut lui-même faire appel à un huissier. Dans cette situation, l’huissier mandaté par le locataire va aviser le propriétaire bailleur par lettre recommandée, au minimum sept jours avant la réalisation de l’état des lieux.

En mandatant un huissier, le locataire va essentiellement se protéger contre tout litige. Les raisons qui l’y poussent peuvent être les mêmes que celles invoquées par le propriétaire bailleur. Généralement, le locataire exige l’intervention d’un huissier lorsqu’il juge que le logement ne respecte pas les normes de décence.

Le coût de l’intervention

 Les frais inhérents à l’état des lieux sont les mêmes lorsque l’huissier est mandaté par le propriétaire et par le locataire. Les deux parties devront se partager pour moitié le coût de l’état des lieux d'entrée ou de sortie.