Erreur dans un bail : que risque le propriétaire ?

En tant que contrat officiel qui relie le propriétaire et le locataire d’un bien immobilier, le bail de location doit être rédigé avec une grande attention. Il doit être conforme au modèle légal et mentionner tous les éléments et toutes les spécificités de la location, en respectant toujours les lois en vigueur. En cas d’erreur dans le bail, le propriétaire risque potentiellement gros.

Les erreurs les plus fréquentes dans le bail de location

Depuis le 1er août 2015, pour qu’un contrat de location soit valide, il doit respecter le modèle réglementaire imposé par la loi Alur. Or, l’une des erreurs les plus fréquentes dans le bail de location est justement de ne pas utiliser ce modèle type. Dès lors, il se peut que certaines informations essentielles ne soient pas inscrites dans le contrat, comme :

• la désignation des parties et les coordonnées de chacune ;
• la présentation détaillée du logement loué ;
• la date de prise d’effet et la durée du contrat ;
• la date de signature du bail ;
• le montant du loyer et des charges, les modalités de révision et de paiement ;
• les éventuels travaux ;
• les garanties ;
• les annexes (dossier de diagnostic technique, état des lieux…) ;
• etc.

En plus de bien mentionner tous ces éléments dans le contrat de location, le propriétaire doit s’assurer de bien inscrire des informations valides. Cela vaut pour :

• la surface du bien loué ;
• le montant du loyer et des charges et leur distinction ;
• le plafond du dépôt de garantie ;
• l’énumération de l’équipement au sein du logement loué.

Enfin, les clauses abusives sont un autre élément à bannir à tout prix dans un bail.

Quels droits pour le locataire et quels risques pour le propriétaire ?

À chaque type d’erreur sa conséquence plus ou moins grave pour le propriétaire.

Dans le cas où l’erreur dans le bail concerne l’absence d’une mention obligatoire (coordonnées du propriétaire ou du locataire, durée ou date de prise d’effet du bail, modalités de révision du loyer ou encore description du logement et surface habitable, par exemple), le locataire est en droit de demander l’annulation du bail, ce qui lui permet de quitter le logement sans préavis, ou une réduction de loyer.

De même, si l’erreur dans le bail concerne la véracité de la surface habitable du logement, avec une surface inscrite supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, alors le locataire sera en droit de demander une réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Pour une sous-estimation des charges locatives dans le bail qui conduit ensuite le propriétaire à augmenter fortement les charges demandées au locataire, ce dernier est en droit de porter le litige jusqu’au tribunal. Le propriétaire risque alors une contravention.

Enfin, si le locataire constate la présence d’une clause abusive dans le bail, c’est très simple : celle-ci est automatiquement invalidée.

Dans la majorité des cas, les litiges entre locataire et propriétaire au sujet d’une erreur présente dans le bail se résolvent à l’amiable. Mais, globalement, ce que le propriétaire risque, c’est de perdre du temps et de l’argent. D’où l’importance d’éviter ces erreurs !

Procéder à une modification du bail

Vous avez remarqué une erreur et vous vous demandez s’il est possible de procéder rapidement et simplement à une modification du bail avant qu’un conflit éclate avec le locataire ? La réponse est non : on ne peut pas modifier le contenu initial d’un contrat de location.

En revanche, on peut modifier certains éléments présents dans le bail grâce à un avenant qui doit être annexé au contrat initial. C’est possible dans les trois cas suivants :

• une modification dans la situation du ou des locataires : départ, arrivée, changement de situation matrimoniale, etc. ;
• une modification concernant le logement loué : travaux, équipements mis à disposition du locataire, etc. ;
• une modification du loyer, à condition que ce changement soit justifié et qu’une révision du loyer soit prévue dans le bail de location.

Mais sachez que, de son côté, le locataire est en droit de refuser de signer l’avenant au contrat de bail.