Qu’est-ce qu’un droit de passage ?

Le droit de passage est un accès qui est donné par le propriétaire d’un terrain au propriétaire d’un terrain voisin. Aussi appelé servitude de passage, ce droit s’applique dès lors que le terrain est enclavé et n’a aucun accès, ou un accès trop étroit, à la voie publique. La servitude peut être active (c’est vous qui en bénéficiez) ou passive (dans ce cas, vous la subissez). Voici tout ce qu’il faut savoir sur les servitudes de passage.

Le terrain enclavé, l’objet du droit de passage

Un terrain enclavé est une parcelle qui n’a aucun accès à la voie publique. Sur chaque limite séparative, ce terrain est bordé par d’autres propriétés, qui ont accès à une route. Ce cas de figure se présente souvent lorsqu’il est question de partage de parcelles de terrain lors d’un héritage, d’une donation ou d’une succession, par exemple. Cela donne souvent lieu à un terrain isolé. Dépourvue d’une voie qui le relie à une route, cette parcelle est donc inaccessible.

Pour la rendre accessible de manière légale, c’est-à-dire sans être obligé de traverser la propriété voisine sans autorisation, vous devez demander un droit de passage à votre voisin (servitude active). De même, si c’est votre voisin qui est propriétaire d’un terrain enclavé, alors la loi peut vous obliger à lui laisser un droit de passage (servitude passive). Ce droit de passage actif vous permet de pouvoir profiter de votre terrain et d’y faire bâtir une maison, entre autres.

Un terrain non enclavé peut faire l’objet d’une demande d’un droit de passage lorsque :

• l’autre accès est trop long ;
• il donne sur une route dangereuse (nationale, départementale…) ;
• les raccordements aux réseaux d’eau ou encore d’électricité sont difficiles d’accès…

Dans ce cas-là, la servitude est dite conventionnelle. Encadrée par l’article 686 du Code civil, elle doit être établie d’un commun accord. Pour éviter tout conflit, il est préférable que ce droit de passage soit notifié par acte notarié ou rédigé sous seing privé.

Ce que dit la loi sur le droit de passage

Le droit de passage, ou servitude légale, est régi par les articles 682 à 685-1 du Code civil. Ces articles vous autorisent, en tant que propriétaire d’un terrain enclavé, à demander un droit de passage à l’un de vos voisins. Ce droit de passage peut être accordé pour :

• la construction d’une habitation, d’un lotissement ou d’un bâtiment en copropriété à usage locatif;
• l’exploitation agricole du terrain enclavé ;
• installer un commerce sur la propriété ;
• faire construire un bâtiment industriel.

Quelle que soit l’utilisation que vous souhaitez faire de votre terrain enclavé, la servitude de passage ne peut être refusée du moment qu’elle est conforme au Code civil. Cependant, les articles 683 et 684 du Code civil sont clairs :

• le droit de passage doit être exercé où l’accès est le plus court;
• il ne doit pas gêner ou créer des dommages au propriétaire qui vous l’accorde ;
• si le terrain est enclavé suite à la division de parcelles, alors la servitude de passage doit se faire sur l’un des terrains qui a été l’objet de la division.

Le droit de passage est-il gratuit ?

Le droit de passage n’est pas une vente. Lorsqu’une servitude est accordée, celui qui l’octroie reste le propriétaire de cette terre. Le droit de passage peut être gratuit lorsque la servitude n’occasionne aucun préjudice au propriétaire du terrain traversé. Toutefois, une indemnité peut être versée en cas de préjudice. Cette indemnité est déterminée soit à l’amiable, d’un commun accord entre les deux parties, soit par un juge. L’indemnité repose sur plusieurs éléments :

• la servitude est source de trouble de voisinage (passage de voitures…) ;
• elle fait subir une moins-value au terrain traversé.

D’une durée perpétuelle, l’accès doit être entretenu par celui qui bénéficie du droit de passage. Il doit également régler lui-même les travaux d’accès à la voie publique. Si le terrain est loué, alors cet entretien peut être ajouté sur la liste des charges locatives.