Comment pallier l’usure d’une location ?

Tout locataire est censé rendre un bien dans son état initial. Cependant, entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, il peut s'écouler de nombreuses années durant lesquelles l'entretien courant n'aura pas suffi à pallier l'usure normale du bien. Travaux de rénovation, obligation du propriétaire, obligation du locataire, découvrez comment pallier l'usure d'un logement en location.

Différencier usure normale et manque d'entretien 

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, en vigueur depuis le 1er juin 2016, définit l'usure normale d'une location comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Cette précision permet de différencier la notion d'usure normale due à la vétusté et celle due à la négligence du locataire. 

L'usure due à la vétusté

La vétusté est définie comme une usure normale causée par le temps. Dans un logement, elle touche les équipements, mais aussi les revêtements qui recouvrent les sols, les murs et les plafonds. Pour réduire cette vétusté, un entretien régulier peut être efficace, sans réellement suffire. Seuls des travaux de rénovation permettent de remplacer un équipement vétuste par un neuf. Ce type de travaux incombe au propriétaire bailleur du logement. 

L'usure par négligence

L'usure due à la négligence est quant à elle un fait volontaire du locataire. Cela peut être un revêtement mural abîmé par des projections d'eau répétées, une chaudière en mauvais état car elle n'a pas été entretenue, etc. Les travaux résultant d'une négligence du locataire sont à la charge de ce dernier.

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Pour un propriétaire bailleur, pallier l'usure d'une location permet de conserver le bien en bon état. Ceci est également l'assurance de préserver le confort et la décence des lieux, ce dernier point étant obligatoire pour pouvoir louer un logement. 

Le remplacement d'un équipement touché par la vétusté est à la charge du propriétaire dès lors qu'il s'agit bien d'une usure normale due au temps. Cela peut concerner de menus travaux comme changer la moquette ou refaire les peintures. Dans certaines situations, des travaux de rénovation peuvent être nécessaires, comme :

• remplacer une chaudière vieillissante qui tombe régulièrement en panne ;
• revoir l'installation électrique qui n'est plus aux normes ;
• changer les volets qui sont fortement usés ;
• faire réparer la VMC ;
• remplacer un robinet en mauvais état, etc.

En tant que propriétaire bailleur, il est possible que vous ne connaissiez pas l'état de vétusté d'un logement loué depuis de nombreuses années à un même locataire. Ce dernier doit vous avertir lorsque le logement a besoin de travaux. Réaliser des travaux de manière régulière vous permettra de conserver votre bien dans un bon état. 

Quelles obligations pour le locataire ?

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à «prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État ». Cela comprend un grand nombre de réparations, dont : 

• la révision et l'entretien de la chaudière à gaz, si concerné ;
• les menus raccords de peinture ;
• le cirage des parquets ;
• le remplacement des joints et des colliers usés de la robinetterie ;
• le remplacement des tuyaux flexibles de douche, etc. 

Ces travaux d'entretien sont à la charge du locataire et permettent, au fil du temps, de pallier l'usure du logement. 

Grâce à un entretien régulier et à des travaux de rénovation exécutés quand cela est nécessaire, vous avez la possibilité de pallier l'usure de votre logement mis en location.