Comment faire du déficit foncier ?

Si vous êtes propriétaire, vous avez certainement déjà entendu parler du déficit foncier. Mais comprenez-vous réellement ce concept ? Chaque année, les personnes louant leur(s) bien(s) immobilier(s) ont le devoir de remplir une déclaration mentionnant la somme de leurs revenus fonciers et de payer un certain montant d’impôts. Pour éviter de voir une trop grande part de leurs ressources prélevée et annuler purement et simplement les loyers taxables, il est possible pour eux de miser dans certains cas sur le déficit foncier, à savoir un mécanisme qui intervient lorsque les charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Comment cela fonctionne-t-il ?

Un déficit foncier, c’est quoi ?

Qu’est-ce qui créer un déficit foncier ?

La définition du déficit foncier est plutôt facile à comprendre. Elle doit être maîtrisée par les bailleurs, qui ont tout intérêt à connaître les subtilités de la fiscalité des revenus fonciers. Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier dès lors que les charges de propriété qu’il supporte sont d’un montant annuel total supérieur au montant des loyers qu’il perçoit, inscrits sur sa déclaration 2044 de revenus fonciers.

Les charges de propriété qui entrent en jeu sont les suivantes :

• les charges d’entretien ;
• les charges de copropriété ;
• les frais de diagnostics obligatoires ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les primes d’assurances ;
• la taxe foncière ;
• les travaux de réparation ou d’amélioration du logement loué ;
• etc

À ce sujet, il faut noter que tous les travaux ne sont pas automatiquement déductibles. Ainsi, si les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont effectivement pris en compte, ce n’est pas le cas des travaux de natures suivantes :

• travaux d’agrandissement du logement ;
• travaux de restructuration totale ;
• reconstruction

En pratique, cela signifie que vous pouvez déclarer à l’Administration fiscale des travaux comme la remise en état de la toiture, de l’installation électrique ou des fenêtres, tout comme vous pouvez déclarer la création d’une douche ou d’une cuisine intégrée. En revanche, la création d’une nouvelle chambre ne pourra pas être incluse dans vos dépenses et dans le calcul de votre déficit foncier.

Qu’apporte concrètement un déficit foncier ?

Au moment de la déclaration d’impôts, le montant du déficit foncier constaté (autre que les intérêts d’emprunt, qui sont directement déduits des revenus fonciers) vient se soustraire au revenu global imposable (comprenant aussi les salaires) dans la limite de 10 700 euros par an, à condition que vous mettiez votre logement en location pour les trois années suivant l’imputation. Par ailleurs, il faut que vous optiez pour le régime réel d’imposition, puisque le régime micro-foncier implique un abattement automatique de 30 % censé couvrir les charges du propriétaire.

Au-delà de cela, la partie de vos dépenses annuelles qui dépasse le plafond de 10 700 euros et qui ne peut pas être déduite du revenu imposable global n’est en rien perdue, puisqu’elle peut être déduite du montant des loyers perçus annuellement pendant 10 ans.

Attention, si vous décidez d’opter pour le régime d’imposition réel pour tenter de profiter du déficit foncier, vous ne pourrez ensuite pas changer de régime de déclaration pendant une durée de trois ans. Assurez-vous donc de choisir le régime le plus adapté à votre situation à court et à moyen terme en effectuant des calculs pour connaître plus ou moins le montant de vos charges diverses.

Comment créer un déficit foncier ?

De manière générale, le déficit foncier est intéressant et aisé à obtenir durant les premières années d’acquisition d’un bien immobilier. Dans les faits, les particuliers qui viennent d’acheter un logement en vue de le rénover et de le louer sont la plupart du temps concernés par le déficit foncier, puisque leur opération immobilière génère beaucoup plus de frais que de rentrées d’argent dans un premier temps, à cause de tous les travaux à effectuer pour remettre le bien en état. Et plus les charges sont conséquentes, plus le propriétaire est gagnant au final. Il peut donc se permettre de multiplier les travaux sans nourrir trop de craintes.

Mais comment éviter de voir ses revenus fonciers lourdement taxés les années suivantes, une fois que le solde entre charges et loyers est modifié ? La méthode la plus sûre est tout simplement d’acheter un nouveau bien immobilier à rénover pour bénéficier de nouveau d’un déficit foncier. C’est ce que l’on appelle l’effet « boule de neige ». Cela permet à la fois au propriétaire bailleur de se constituer un patrimoine et d’alléger sa fiscalité de façon durable. Selon les experts, l’idéal serait d’investir dans un nouveau logement tous les deux ans environ.

Dans tous les cas, il est essentiel pour le propriétaire de toujours calculer aussi précisément que possible tous les frais et les revenus qu’un bien immobilier peut engendrer, à court comme à long terme. Évaluez le montant du loyer que vous pouvez demander et réalisez plusieurs devis au sujet des travaux qui devront être effectués. Appuyez-vous également sur des simulations fiscales pour avoir une idée de l’avantage que vous pourriez retirer de l’opération, avant même de vous lancer.

Enfin, il est important de conserver toutes les factures des travaux réalisés et des frais enclenchés liés au bien immobilier pour pouvoir justifier ses déclarations à l’Administration fiscale. Un déficit foncier ne se déclare pas seulement, il peut être amené à être prouvé !

Les bonnes astuces qui peuvent vous aider

Si investir régulièrement dans de nouveaux biens immobiliers à rénover reste la solution la plus sûre pour profiter d’un déficit foncier à long terme, sachez que d’autres éléments peuvent jouer en votre faveur sur votre déclaration d’impôts. Par exemple, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les frais engagés dans la renégociation de votre prêt, notamment lors du rachat anticipé de votre crédit immobilier, qui génère des frais importants (3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts en général).

Aussi, vous pouvez faire le choix d’investir dans le cadre du « Pinel ancien » ou « Pinel optimisé au déficit foncier », qui concerne des travaux visant à réhabiliter des immeubles anciens qui bénéficient d’un certain prestige en étant localisés dans des quartiers périphériques d’une grande ville ou dans une zone « en devenir ». Concrètement, ce dispositif permet de défiscaliser en investissant dans l’immobilier, en profitant à la fois du cadre avantageux de la loi Pinel et de la fiscalité foncière de droit commun, dont le déficit foncier.