Comment expulser un locataire ?

La fin d’une location ne se passe malheureusement pas toujours dans le calme pour les propriétaires bailleurs. L’expulsion d’un locataire est souvent la conséquence de conflits, qu’ils soient d’ordre financier – à cause de loyers impayés par exemple - ou non. Ce n’est pas chose aisée, en particulier lorsque celui-ci refuse de quitter les lieux, quelles qu’en soient les raisons. Faisons le point sur les différentes méthodes qui permettent d’expulser un locataire en toute légalité et la procédure à suivre pour que tout se passe au mieux, malgré les circonstances pesantes.

Les différentes raisons d’expulser un locataire

Demander l’expulsion d’un locataire est un acte réfléchi, qui est souvent laborieux et peut avoir un coût. Vous ne pouvez par exemple pas demander le départ de votre locataire simplement parce que vous ne vous entendez pas avec lui ou parce que vous avez trouvé un autre locataire prêt à remplacer ce dernier dans votre bien loué. Ce type de démarche répond en effet à des règles bien précises et très encadrées. Concrètement, plusieurs raisons peuvent vous mener à vouloir que l’occupant de votre bien quitte les lieux :

• À cause de loyers impayés et d’arriérés trop importants ;
• Le locataire est la source de nuisances sonores à répétition et manque aux règles de respect du voisinage et de l’ordre collectif ;
• Le bien est sous-loué sans autorisation ;
• Le bien est désormais occupé par des squatteurs ;
• Le locataire n’a pas respecté une ou plusieurs clauses du contrat de location, notamment l’obligation de souscrire un contrat d’assurance multirisque pour le logement loué ;
• Le locataire a dégradé le logement

Le loyer impayé est indéniablement le motif le plus fréquent d’expulsion du locataire. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui oblige notamment le locataire à régler son loyer et ses charges (ainsi que le dépôt de garantie au moment de l’emménagement), régit les expulsions locatives en stipulant qu’un manquement aux devoirs inscrits dans le contrat de location peut conduire à une procédure d’expulsion. Elle encadre également la procédure de résiliation du bail, qui est la première étape avant une expulsion. En effet, avant d’engager ce type de procédure, vous devez impérativement mettre fin au contrat de location. Pour résilier un bail, vous pouvez :

• Faire valoir une clause résolutoire inscrite sur le contrat de location
• Demander une résiliation judiciaire

Suite à cela, la procédure d’expulsion peut être entamée.

La procédure d'expulsion à l'amiable

Il est important de le savoir, l’expulsion d’un locataire passe souvent par des démarches lourdes, longues et potentiellement coûteuses. Dès lors, avant de résilier un bail par la force en faisant valoir la clause résolutoire ou en demandant une résiliation judiciaire, il est dans votre intérêt de chercher le meilleur compromis possible avec votre locataire. Avant de lancer une procédure officielle, cherchez donc une solution à l’amiable avec ce dernier, au travers d’une discussion directe et aussi calme que possible.

Au premier problème constaté, qu’il s’agisse d’un impayé de loyer, d’un problème avec le voisinage, d’une mise en sous-location ou encore d’une dégradation du logement loué, le propriétaire bailleur est invité à proposer une discussion informelle à son locataire pour débattre de l’origine dudit problème et trouver ensemble une solution, qui peut effectivement être le départ pur et simple du locataire dans certains cas. De manière générale, la communication, qu’elle passe par une rencontre, un appel téléphonique, un texto ou encore un mail, est l’élément à privilégier pour régler tous les conflits, quels qu’ils soient, entre le propriétaire bailleur et le locataire.

À noter que si la première discussion n’aboutit pas, le propriétaire bailleur a la possibilité de faire davantage pression en envoyant au locataire un courrier en recommandé avec obligation de réponse. Dès lors, le locataire ne pourra plus ignorer les sollicitations du propriétaire et sera forcé de répondre à sa requête.

La procédure d’expulsion par clause résolutoire

Le contrat de location contient une clause résolutoire qui vous protège en cas de loyers impayés. Celle-ci, qui joue un rôle essentiel dans l’expulsion du locataire en accélérant la procédure de résiliation du bail, prévoit que le contrat de location sera automatiquement résilié en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Cette clause doit normalement être stipulée de manière systématique. Toutefois, il se peut que certains baux en soient dépourvus, ce qui est une grosse erreur. Le propriétaire a intérêt à vérifier que les contrats de location qu’il fait signer à ses locataires contiennent bien cette clause résolutoire.

La clause résolutoire vous permet de prendre contact avec un huissier de façon à ce qu’il envoie au locataire à expulser un commandement de payer. Il s’agit de la première étape de la procédure d’expulsion. Ce commandement de payer doit stipuler précisément les sommes réclamées. Si une caution solidaire est notifiée dans le contrat de location, alors cette personne, ou organisme, est prévenue dans un délai de 15 jours. C’est l’huissier qui s’en charge et qui va tenter de récupérer la somme des loyers impayés. Dans le cas contraire, la procédure suit son cours.

Le locataire a alors deux mois pour donner suite au commandement de payer et restituer les sommes dues. S’il ne peut pas assurer le paiement, il peut demander un délai de paiement supplémentaire au juge ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL). 

Passé ce délai durant lequel une solution amiable peut toujours être envisagée, si la somme due n’a toujours pas été restituée, le propriétaire bailleur a la possibilité de saisir en référé le tribunal d’instance de la commune du logement loué. Ce dernier, constatant la résiliation automatique du bail pour cause de loyer impayé, va prononcer une mesure d’expulsion à l’encontre du locataire concerné. Un huissier de justice, accompagné des forces de l’ordre, viendra alors faire exécuter l’avis d’expulsion en se présentant dans le logement concerné entre 6 heures et 21 heures, un jour ouvrable.

Si le contrat de location ne comporte pas de clause résolutoire, la marche à suivre est la suivante. Vous devez assigner le locataire par acte d’huissier afin d’entamer une procédure de résiliation du bail. L’assignation doit préciser que la rupture du contrat de location fait suite à des loyers impayés. Il faut alors présenter à l’huissier de justice :

• Une copie du bail
• Un détail du montant des loyers impayés
• D’éventuels versements effectués par le locataire
• Une copie de l’acte de caution

En cas de nuisances sonores, dégradations ou autres, encadrées par une clause résolutoire (aussi dite clause de résiliation pour nuisances), aucun commandement de payer n’est envoyé. L’huissier est tout de même mandaté, à vos frais, pour :

• Constater les dégradations faites au logement
• Recueillir des témoignages concernant les nuisances sonores
• Vérifier chaque point entrant en conflit avec le contrat de location signé

Dans ce cas-là, la procédure d’expulsion est la même que pour les loyers impayés. Le propriétaire fait dans un premier temps appel à un huissier avant de saisir en référé le tribunal judiciaire pour demander au juge de prononcer une mesure d’expulsion à l’encontre de son locataire.

La procédure d’expulsion par résiliation judiciaire

Cette procédure d’expulsion du locataire diffère de la précédente. Lorsqu’elle est utilisée, cela signifie que :

• Il n’y a pas de contrat de location signé (l’accord s’est déroulé verbalement)
• Il s’agit de squatteurs
• Aucune clause résolutoire ne peut être utilisée

De ce fait, vous devez assigner votre locataire auprès du tribunal d’instance dont dépend la commune où est situé le bien. Cela se fait par acte d’huissier et permet de demander la résiliation du bail.

Selon les éléments fournis au juge, ce dernier va procéder ou non à la résiliation du bail et émettre un ordre d’expulsion. Sa décision dépendra directement de la gravité de la faute ou du manquement du locataire. Il peut par exemple accorder un délai de paiement au locataire en cas de loyer impayé avant de demander son expulsion. En cas de résiliation du bail et de prononciation de l’expulsion du locataire par le juge, vous devez adresser immédiatement un commandement de quitter les lieux, qui sera ensuite délivré par un huissier de justice. . Le locataire est de ce fait dans l’obligation de partir du logement, ceci dans les deux mois qui suivent la réception du document.

Une fois les deux mois écoulés, l’huissier de justice mandaté peut faire exécuter l’expulsion du locataire. Dans le cas où le locataire est absent ou refuse de lui ouvrir la porte, il fait alors généralement appel aux forces de police ou de gendarmerie. 

Ce qu’il faut savoir sur l’expulsion d’un locataire

La procédure d’expulsion est régie par des mesures bien précises, que nous venons d’énoncer. En tant que propriétaire bailleur, vous devez suivre ces étapes à la lettre, et ne surtout pas évincer votre locataire par vos propres moyens, sous peine de poursuites. En effet, ce qui est considéré comme un délit d’expulsion illégale est encadré par la loi Alur de 2014. Un délit d’expulsion illégale est associé à des sanctions lourdes, qui peuvent aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.

Votre locataire peut ainsi obtenir des délais avant de partir du logement, notamment si :

• Le commandement de quitter les lieux intervient pendant la trêve hivernale
• le locataire a une situation personnelle compliquée (problèmes de santé, personne âgée, famille avec enfants, etc)
• Le locataire demande une aide au FSL
• Le locataire saisit le tribunal pour demander un délai de paiement

Notez que le délai de paiement et de présence dans le logement avant un départ forcé accordé par le juge peut aller de 3 mois à 3 ans, ce qui retarde encore plus le moment où vous récupérerez votre logement. C’est un fait, la procédure d’expulsion d’un locataire est une procédure qui n’est pas forcément très compliquée, mais qui est toujours très longue. 

Ce qu’il faut retenir, c’est que dans tous les cas, la solution amiable est donc à privilégier dès qu’elle est possible. Pour le locataire, cela évite le traumatisme de l’expulsion du logement. Pour le propriétaire, cela permet à la situation d’être souvent réglée plus rapidement et plus en douceur que lors de la sollicitation de la justice. En matière de gestion locative, dialogue et compromis sont les maîtres-mots qui permettent de régler tous les conflits, ou presque, entre le locataire et le propriétaire bailleur.