Louer en colocation : comment fixer le loyer et les charges locatives ?

La colocation est de plus en plus prisée par les locataires, qu’ils soient étudiants ou jeunes actifs, voire plus âgés. Suivant la zone où se situe votre logement, louer en colocation peut vous donner l’opportunité, en tant que propriétaire bailleur, d’optimiser votre rendement locatif. E-Gérance vous explique comment fixer le loyer dans une colocation, ainsi que le montant des charges récupérables.

Comment fixer le loyer d’une colocation ?

Dans la majorité des cas, la fixation du loyer dans une colocation est libre. Pour définir le tarif de votre bien, vous devez procéder comme vous le feriez pour fixer le loyer et les charges dans un logement loué de manière individuelle.

• Consultez des annonces de biens similaires (loués en colocation) localisés dans le même quartier que le vôtre pour avoir un aperçu des prix du marché. En demandant un loyer significativement plus élevé, vous risquez de ne pas trouver facilement preneur.
• Ajustez votre loyer en fonction des caractéristiques de votre logement (exposition, équipements de l’appartement et de l’immeuble, état de rénovation, niveau de performance énergétique, annexes comme un garage ou une terrasse, etc.).

Attention, si le bien que vous souhaitez louer en colocation est situé dans une zone tendue, des règles particulières s’appliquent.

• En vertu de la loi Alur, le loyer en colocation ne peut excéder le montant qu’aurait payé un locataire seul. Dans ce cas, vous n’aurez pas la possibilité de louer votre bien en colocation plus cher que si vous l’aviez mis sur le marché de manière classique.
• Le loyer est encadré à la relocation (au moins jusqu’au 31 juillet 2019 à la date de rédaction de cet article), ce qui signifie que si, au départ de tous les colocataires, vous envisagez de commencer une nouvelle colocation, vous ne pourrez pas augmenter le loyer entre les deux opérations (sauf s’il s’écoule 18 mois).
• Si l’encadrement des loyers est mis en place dans la commune de votre logement comme le permet la loi ELAN, vous ne pourrez, en plus, pas dépasser un loyer de référence majoré.

Louer en colocation : comment calculer les charges ?

En colocation, les charges peuvent être réglées de deux manières par les colocataires.

Au moyen de provisions sur charges

Comme pour une location vide classique, il vous faudra déterminer le montant des charges sur une année complète, puis diviser cette somme par douze afin d’obtenir la provision à régler chaque mois par les colocataires. Vous devrez aussi procéder à une régularisation annuelle des charges.

Au moyen d’un forfait

Chaque mois, les colocataires payent une somme forfaitaire couvrant les charges. Aucune régularisation n’est possible, c’est pourquoi il vous faudra évaluer très précisément le montant des dépenses récupérables. Attention à ne pas exagérer : en cas de forfait manifestement trop élevé, les colocataires pourraient se retourner contre vous.

Qu’en est-il de la répartition du loyer et des charges entre les colocataires ?

Bail unique

Pour louer en colocation, vous pouvez faire signer un bail unique à vos colocataires. Le loyer et les charges ne sont alors pas fractionnés entre les occupants du logement, qui doivent s’organiser entre eux pour vous verser la totalité de la somme demandée chaque mois.

Toutefois, pour éviter les tensions dans la colocation, vous pouvez choisir de fixer la quote-part de chaque colocataire (en divisant le loyer et les charges par le nombre de colocataires ou au prorata de la superficie de chaque chambre, par exemple). Si le contrat contient une clause de solidarité, les colocataires resteront de toute façon tenus de payer l’ensemble du loyer et des charges en cas de défaillance de l’un d’entre eux.

Baux séparés

Si un contrat de location individuel est signé avec chaque colocataire, le montant du loyer et des charges applicables à chacun est stipulé dans son bail. Les colocataires ne sont redevables que de leur propre part.