Comment calculer ses revenus locatifs ?

Les propriétaires bailleurs ne peuvent pas y échapper : chaque année, ils doivent procéder à la déclaration aux impôts des revenus générés par la location de leur(s) bien(s) immobilier(s). Mais avant de pouvoir déclarer ces revenus, il faut passer par l’étape du calcul de ces revenus locatifs, aussi appelés revenus fonciers. Il s’agit d’une tâche essentielle qui permet notamment de choisir le régime d’imposition, réel ou micro-foncier, qui convient le mieux à chacun. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le calcul des revenus locatifs.

Les propriétaires bailleurs ne peuvent pas y échapper : chaque année, ils doivent procéder à la déclaration aux impôts des revenus générés par la location de leur(s) bien(s) immobilier(s). Mais avant de pouvoir déclarer ces revenus, il faut passer par l’étape du calcul de ces revenus locatifs, aussi appelés revenus fonciers. Il s’agit d’une tâche essentielle qui permet notamment de choisir le régime d’imposition, réel ou micro-foncier, qui convient le mieux à chacun. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le calcul des revenus locatifs.

Les éléments qui entrent dans le calcul des revenus locatifs

Comme leur nom l’indique bien, les revenus locatifs englobent l’ensemble des revenus provenant des loyers perçus pour la location de locaux d’habitation et de dépendances (emplacement de parking par exemple), de locaux professionnels ou encore de terrains. Le calcul des revenus locatifs doit se faire chaque année, en sachant que :

• Les loyers impayés ne sont pas intégrés au calcul des revenus locatifs ;
• À l’inverse, les loyers payés en retard par le locataire ou son garant doivent être comptabilisés, et ce même s’ils concernent un ou des mois de l’année précédente ;
• Le dépôt de garantie, s’il est utilisé pour effectuer des travaux dans le bien loué suite au départ du locataire ou pour couvrir des loyers impayés, est aussi à prendre en compte ;
• Les recettes brutes et exceptionnelles (indemnités d’assurance, subvention accordée par l’Agence Nationale de l’Habitat, revenus issus de la location d’emplacements publicitaires ou de la location des toits pour l’installation d’antennes de téléphonie mobile, etc.) entrent également dans le calcul des revenus locatifs.

Notez en revanche que le dépôt de garantie n’est pas imposable lorsqu’il est versé à l’entrée du locataire dans le logement. Il n’est donc pas à intégrer aux calculs des revenus locatifs.

Réel ou micro-foncier, un régime qui dépend du calcul des revenus locatifs

Le calcul des revenus locatifs vous permet de déterminer le régime fiscal auquel vous serez soumis :

• Pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an, vous êtes automatiquement rattaché au régime micro-foncier, même si vous pouvez également choisir le régime réel.
• Pour des revenus locatifs supérieurs à 15 000 € par an, vous êtes soumis au régime réel.

Dans le cadre du régime micro-foncier, plus simple, vous n’avez qu’à déclarer le total du calcul de vos revenus locatifs sur la déclaration d’impôt classique. Un abattement forfaitaire de 30 % sera appliqué, correspondant aux diverses charges associées au bien loué. Dans le cadre du régime réel, il vous revient de déclarer l’ensemble de vos revenus locatifs, dont les frais et charges réels à déduire du total perçu.

À noter que si vous louez un logement meublé, les revenus locatifs perçus sont soumis à une fiscalité spécifique.

Les charges à déduire dans le cadre du régime réel

Si vous optez pour le régime réel, le calcul des revenus locatifs passe par un certain nombre de charges à déduire :

• Les frais d’administration et de gestion ;
• Les travaux de réparation ou d’amélioration du logement, sous certaines conditions ;
• Les impôts (taxes foncières) ;
• Les intérêts et les frais d’emprunt ;
• Les sommes engagées pour les charges de la copropriété ;
• Les primes d’assurance ;
• Les provisions sur charges.

Selon le niveau des charges par rapport aux loyers encaissés, le calcul de vos revenus locatifs aboutira à un résultat foncier qui sera excédentaire ou déficitaire. On parlera alors de déficit foncier.