Lorsqu’un propriétaire bailleur loue un logement, cela génère un revenu qui doit obligatoirement être déclaré à l’administration fiscale. La déclaration des revenus locatifs doit être faite une fois par an et est soumise à des règles spécifiques, qui dépendent du type de location. En effet, les revenus fonciers issus d’une location vide se calculent en fonction d’un barème progressif, tandis que les revenus perçus grâce à une location meublée entrent dans le cadre des BIC. Pour bien comprendre comment déclarer ses revenus locatifs, voici tout ce qu’il faut savoir. 

Comment déclarer vos revenus issus d’une location meublée ?

Dans le cas d’une location meublée, la déclaration des revenus locatifs du bailleur entre dans le régime des revenus industriels et commerciaux (BIC). Ces gains générés par la location doivent figurer sur un feuillet spécifique qui vient compléter la déclaration de revenus, le feuillet 2042-C-PRO. La rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels » permet de rapporter le montant annuel perçu au titre d’une location d’un bien meublé.

Que le logement soit loué dans le cadre d’une résidence principale ou secondaire, les revenus d’une location meublée font obligatoirement partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe alors deux possibilités : le régime micro-BIC (celui de la micro-entreprise) et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Lorsque les revenus locatifs (loyers et provisions de charges compris) du bailleur ne dépassent pas 70 000 € à l’année (hors location saisonnière), ce dernier a droit au régime micro-BIC. Ce régime était auparavant plafonné à 32 900 €, il est désormais élevé à 70 000 €.

Le régime micro-BIC est forfaitaire. Cela signifie que le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement de 50 % sur le montant total de ses revenus locatifs, mais ne peut déduire aucuns frais ni aucune charge.

Si le bailleur bénéficie du régime micro-BIC, remplir sa déclaration de revenu locatif est simple, puisqu’il lui suffit d’inscrire le montant de ses revenus dans la catégorie « Revenus industriels et commerciaux non professionnels », et l’administration applique automatiquement l’abattement.

Le régime réel

Si ses revenus locatifs dépassent le plafond de 70 000 €, le bailleur passe au régime réel. Il doit alors déclarer ses loyers et déduire ses charges pour leur montant réel. Autrement dit, sont déduits des loyers déclarés tout ce qui concerne l’entretien du logement, les frais d’établissement, de gestion, etc. Dans ce cas, les recettes locatives baissent considérablement, ce qui permet d’alléger l’imposition.

À noter qu’il est possible pour un bailleur soumis au régime micro-BIC de demander à opter pour le régime réel : cette demande n’est véritablement intéressante que lorsque les charges du logement dépassent 50 % des recettes imposables.

Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP)

Il existe un autre statut pour louer un bien meublé : celui de loueur en meublé professionnel, ou LMP. Dans ce cas-là, le propriétaire bailleur loue son ou ses biens dans le cadre d’une activité professionnelle. Là aussi, deux régimes s’offrent à lui selon les montants perçus sur une année : le micro-BIC ou le réel. Cependant, s’il décide de louer ses biens par le biais de la création d’une SCI, ses revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur les sociétés.

Comment déclarer des revenus locatifs d’une location vide ?

Lorsque les revenus locatifs sont issus d’un logement vide, ils constituent des revenus fonciers. Il faut également distinguer deux régimes d’imposition, en fonction du montant du revenu locatif : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier

Ce régime consiste, comme pour le régime micro-BIC, à fixer par un forfait le montant des charges déductibles. Pour en profiter, il faut que les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an. Lorsque le bailleur bénéficie du régime micro-foncier, il lui suffit de reporter sur le formulaire n° 2042 le montant des loyers perçus durant l’année, sur lequel un abattement de 30 % est appliqué.

Les gains générés par la location sont alors ajoutés aux autres revenus annuels qui sont perçus, comme les salaires, les pensions et tout autre montant imposable. Tous ces revenus forment un montant global que l’administration va prendre en compte dans le calcul de l’impôt.

Toutefois, ce régime est intéressant seulement lorsque le propriétaire bailleur engage des frais inférieurs à l’abattement des 30 %. Si un prêt immobilier pour acquérir le bien loué a été contracté, alors ce régime ne se révèle pas vraiment intéressant.

Le régime réel

Pour un propriétaire bailleur louant un logement vide, le régime réel s’applique dès lors que :

• ses revenus bruts annuels issus de la location vide d’un ou de plusieurs biens sont supérieurs à 15 000 € ;
• il bénéficie d'un dispositif de défiscalisation (Borloo, Scellier, Pinel, etc.) ;
• il a préféré opter pour le régime réel alors qu’il pouvait prétendre à celui du micro-foncier.

Comment déclarer ses revenus fonciers ? Si ceux-ci dépassent 15 000 € pour une location vide, le bailleur dépend du régime réel. Pour faire sa déclaration des revenus locatifs, il doit calculer son revenu net foncier, c’est-à-dire son revenu brut, après avoir déduit les charges réelles des loyers, telles que les travaux, les frais d’assurance, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt.

Le détail du calcul du revenu net foncier doit être porté sur la déclaration n° 2044 ou 2044-S, annexée à la déclaration n° 2042. Si après déduction des charges, le résultat est négatif, on parle de déficit foncier : ce dernier peut être imputé, selon certaines conditions, sur le revenu global du bailleur.

Là encore, il faut noter qu’un bailleur ayant gagné moins de 15 000 € sur l’année et dont les charges représentent plus de 30 % du revenu locatif peut demander à bénéficier du régime réel.

Il faut savoir qu’un propriétaire bailleur dont les revenus sont inférieurs à 15 000 € est automatiquement soumis au régime micro-foncier. Cependant, il est en droit d’opter pour le régime réel. Toutefois, ce choix sera irrévocable pour une durée de trois ans. Il pourra alors revenir sur sa décision à l’issue des trois ans, d’où l’importance de bien choisir le régime d’imposition qui sera le mieux adapté à la situation.

Location vide ou meublée : que choisir ?

Au terme de cette comparaison, il apparaît qu’en matière strictement fiscale, la location meublée est bien plus intéressante que la location vide. Elle permet en effet d’obtenir un abattement plus important sur les revenus issus de la location, grâce au régime micro-BIC. Sans parler des exonérations possibles si le bailleur loue ou sous-loue une partie de son propre logement.

Cependant, malgré ces avantages fiscaux, il faut rappeler que louer un meublé amène plus de contraintes. Cela implique une plus grande disponibilité de la part du propriétaire, puisque le bail est plus court (1 an) et que la probabilité de changement fréquent de locataire est élevée, sans compter le risque de vacance du bien. Le logement meublé coûte aussi parfois plus cher, car il faut acheter ou entretenir les équipements fournis, et enfin, il nécessite une comptabilité précise, afin de bien calculer l’amortissement du bien.