Indice de référence des loyers en 2016 : décryptage

Créé en 2005, l’Indice de Référence des Loyers de l’INSEE (généralement appelé IRL) est un indicateur publié chaque trimestre. Il permet aux propriétaires bailleurs de réévaluer le montant du loyer d'une location en fonction de l’inflation. Ce coefficient, qui régule le niveau des loyers français, est très important. Il a, par ailleurs, atteint la valeur la plus élevée depuis son lancement à la fin de l’année 2016. Voici l’historique de l’indice de référence des loyers de l’INSEE en 2016 et quelques indices sur son fonctionnement.

L’indice de référence des loyers, c’est quoi ?

La loi du 6 juillet 1989 sur la location immobilière offre la possibilité aux bailleurs de réévaluer chaque année le montant de leur loyer, qu’ils soient propriétaires de biens loués vides ou de logements meublés. Ce mécanisme, que l’on appelle l’indexation des loyers, ne peut cependant pas être mis en œuvre au hasard ou de manière discrétionnaire : c’est pour cela que ce fameux indice de référence des loyers a été imaginé. Lorsque le contrat de location prévoit une clause de révision, il est possible pour le bailleur de procéder à une augmentation du loyer sur la base de l’IRL.

L’indice de référence des loyers est un outil précieux : réévalué chaque trimestre, il suit la tendance de l’inflation, pour permettre de lutter efficacement contre celle-ci. C’est l’INSEE qui fait le calcul et établit l’historique de l’indice de référence des loyers. Concrètement, tous les trois mois, l’organisme d’étude fait une moyenne de l’évolution des prix à la consommation (sans compter le tabac et les loyers) sur l’ensemble des douze mois précédents. La donnée obtenue est donc proportionnelle aux tarifs de la vie courante pratiqués sur le territoire, et les propriétaires peuvent toucher un revenu constant, rapporté à l’inflation.

Quelle évolution de l’indice de référence des loyers en 2016 ?

Selon l’historique INSEE de l’indice de référence des loyers, depuis sa création, il a toujours eu tendance à aller à la hausse, malgré quelques baisses sporadiques, notamment en 2009. Il était ainsi à 117,70 au premier trimestre 2009 et à 117,41 au troisième trimestre 2009. Au quatrième trimestre 2016, il est monté à 125,50. Depuis 2010, la hausse est constante, avec des augmentations de plus de 2 % pendant quatre trimestres consécutifs.

En 2016, l’indice des loyers a commencé à 125,26, soit un peu plus qu’au même moment en 2015. Il a ensuite stagné autour de 125,25, avant de connaître une hausse au quatrième trimestre, pour atteindre 125,50. Cette situation s’explique par l’augmentation des prix à la consommation à la fin de l’année dernière en France et l’inflation, qui, bien que contrôlée, continue d’exister. Pour autant, par rapport à la même période en 2015, la hausse de l’indice reste limitée à 0,18 %.

Comment utiliser l’indice de référence des loyers ?

Pour un propriétaire, l’utilisation de l’IRL pour augmenter son loyer est soumise à une condition : il est indispensable d’avoir inclus dans le contrat de location une clause d’indexation du loyer. Si cette clause n’existe pas, le bailleur ne peut à aucun moment effectuer une hausse de loyer.

Quel indice de référence des loyers utiliser ?

La première question lorsqu’on souhaite augmenter le loyer est : quel indice utiliser ? En général, la clause d’indexation fixe une date précise d’IRL à prendre en compte. Si aucune date n’est définie, on prend par défaut le dernier IRL publié à la date anniversaire de la signature du bail. Pour vous donner une idée, voici quelques exemples :

• Si un contrat de location est conclu le 1^er septembre 2015 : on utilise l’indice de référence des loyers du 2e trimestre de chaque année (publié généralement à la mi-juillet) ;
• Si le bail est signé en janvier : on prend en compte l’indice des loyers du 4e trimestre.

Et ainsi de suite…

Calculer l’augmentation du loyer

Chaque année, le propriétaire a un an pour avertir le locataire de son souhait de réévaluer le loyer. Il peut le faire à tout moment sur cette période, même si le locataire pose son préavis. Pour le calcul, le bailleur doit prendre le montant actuel du loyer hors charges, le multiplier par l’IRL correspondant au bon trimestre, puis le diviser par l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Pour mettre ce calcul en pratique, voici un exemple pour un loyer de 800 € hors charges réévalué en janvier 2017.
On utilise l’indice des loyers du quatrième trimestre 2016, divisé par l’IRL du quatrième trimestre 2015, ce qui donne : (800 x 125,50) / 125,28 = 801,40 €. Le loyer peut donc être augmenté, mais seulement de 1,4 €.