Charges locatives : comprises, forfaitaires ou réelles ?

Les charges locatives sont toutes les dépenses liées à un logement en location : entretien des parties communes, ramassage des ordures ménagères, etc. Généralement, elles sont payées par le propriétaire, puis remboursées par le locataire. C’est pour cela qu’on les appelle "charges locatives récupérables". Pour le calcul et le règlement de ces charges, vous avez trois options : le système des charges locatives comprises, charges locatives forfaitaires ou charges locatives réelles. Vous vous demandez quelles sont les différences entre ces trois types de charges ? Voici ce qu’il faut savoir.

Les charges locatives comprises

Définition du terme de charges locatives comprises

Le terme de "charges comprises" est surtout utilisé dans le vocabulaire propre aux annonces immobilières. En insérant la notion de charges comprises dans son annonce, le propriétaire bailleur ou l’agent immobilier notifie le fait que le montant mensuel demandé inclut bien le loyer et les charges locatives récupérables.

Quel impact pour le locataire si les charges sont comprises ?

Pour un locataire, il est primordial de comparer les annonces des logements visités en prenant en compte les mêmes variables. Un montant de loyer charges comprises lui permet d’intégrer l’ensemble des dépenses liées au logement et de calculer précisément son budget locatif mensuel.

Cette indication est informative et n’a pas de portée juridique, car le contrat de location détaillera de toute façon le montant du loyer et le montant des charges à payer chaque mois.

Peut-il y avoir une régularisation des charges locatives ?

Comme vu ci-dessus, le terme de charges comprises correspond plus à une indication qu’à un terme juridique. Derrière la notion de charges comprises, le propriétaire intègre au loyer soit le montant de la provision sur charges, si le logement est soumis aux charges réelles, soit le montant forfaitaire des charges. En fonction de ce caractère réel ou forfaitaire, le traitement de la régularisation des charges ne sera pas le même.

Les charges locatives forfaitaires

Définition des charges locatives forfaitaires

Les charges locatives sont dites forfaitaires à partir du moment où le propriétaire a évalué et demande un montant forfaitaire mensuel correspondant à celui des charges récupérables.

Ce montant forfaitaire doit s’appuyer sur un montant de charges locatives réellement constaté. En se rajoutant chaque mois au montant du loyer, cette somme ne peut pas être fixée arbitrairement, de manière trop élevée.

La loi Alur fait allusion à ceci par la phrase suivante : le montant des charges forfaitaires "ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté".

En cas d’application d’un montant notablement exagéré, le locataire peut se retourner contre le bailleur et réclamer le remboursement d’une partie des charges locatives forfaitaires déjà réglées.

Quels logements sont concernés par les charges forfaitaires ?

La pratique consistant à définir un montant forfaitaire mensuel de charges locatives ne s’applique qu’à certains logements. Ainsi, la loi stipule que cette méthode de collecte des charges ne concerne que les logements loués avec un bail meublé. Pour les logements loués vides, seuls les propriétaires louant sous la forme de la colocation peuvent s’en remettre à ce type de comptabilisation.

Les avantages des charges locatives forfaitaires 

Le principal avantage du recours aux charges locatives forfaitaires est la facilité de gestion des charges pour le propriétaire bailleur, car il n’a pas à rentrer dans une logique de calcul de provisions sur charges avec régularisation annuelle des charges et réindexation selon l’évolution des charges constatée.

De plus, cette méthode permet de solder le compte du locataire en cas de départ. Il n’y a alors pas de procédure à engager a posteriori, qui impliquerait de connaître la nouvelle adresse du locataire pour lui transmettre une éventuelle demande de régularisation des charges locatives.

Les inconvénients des charges locatives forfaitaires

A contrario, l’application de la méthode des charges locatives forfaitaires peut avoir un impact très négatif sur la rentabilité de votre investissement locatif en cas de forte hausse des charges locatives.

Cela car le caractère forfaitaire interdit au bailleur de procéder à une quelconque régularisation des charges, et ce, même en cas d’écart significatif entre le forfait demandé et le montant réel des charges locatives. En outre, le propriétaire ne peut pas effectuer de retenue sur le dépôt de garantie pour combler l’écart.

Cette absence de possibilité de changement du montant forfaitaire s’applique tout au long du bail, d’où l’importance de bien définir les charges forfaitaires au départ.

En intégrant dans le contrat de location une clause selon laquelle le montant forfaitaire des charges est indexé au loyer, ce dernier peut toutefois évoluer en même temps et dans les mêmes proportions que le montant du loyer, d’année en année (c’est-à-dire dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers, ou IRL).

Les charges locatives réelles

Définition des charges locatives réelles

Comme son nom l’indique, la méthode des charges réelles consiste à prélever auprès du locataire le montant réel des charges locatives. Pour pouvoir effectuer une imputation exacte, il convient de fonctionner avec le système des provisions sur charges.

La mise en place de provisions sur charges revient à demander chaque mois au locataire une somme correspondant au montant total des charges de l’année passée ramené sur 12 mois, en plus du loyer. Au terme de l’exercice comptable, le bailleur rembourse ou réclame un complément à son locataire, en fonction du montant réel des charges locatives et de celui déjà perçu.

Quels logements sont concernés par les charges locatives réelles ?

Contrairement aux charges forfaitaires, qui ne peuvent s’appliquer qu’à certains types de logements, la méthode des charges locatives réelles ne comprend pas de restriction.

Un propriétaire bailleur peut mettre en œuvre ce moyen de collecte des charges dans un logement loué vide, tout comme dans un bien loué en colocation ou meublé.

Le fait que les charges soient récupérées pour leur montant réel doit néanmoins clairement être mentionné dans le contrat de location signé avec le locataire.

Les avantages des charges locatives réelles 

L’avantage indéniable de la méthode des charges réelles est de pouvoir récupérer auprès du locataire le montant effectivement décaissé pour le paiement des charges locatives. En cas de forte augmentation des dépenses sur l’année, le propriétaire est parfaitement dans son droit lorsqu’il transfère cette hausse au locataire via le décompte de charges annuel.

À noter que la régularisation des charges peut également s’effectuer en cas de départ du locataire, ce qui diminue le risque de perte financière pour le propriétaire. Dans ce cadre, le propriétaire dispose de deux solutions :

• solder les comptes de la location au moment du départ du locataire ;
• effectuer une retenue pour charges sur le dépôt de garantie (égale à 20 % du montant de la caution au maximum) en l’attente du décompte des charges. Une fois ce dernier établi, le propriétaire pourra demander au locataire un éventuel complément ou devra le rembourser du trop-perçu le cas échéant. Attention toutefois : la retenue pour charges prive le bailleur d’une partie du dépôt de garantie, qui pourrait lui être utile en cas de dégradations du locataire dans le logement.

Par ailleurs, comme le propriétaire peut indexer la provision sur charges sur le montant constaté l’année passée, ses sorties de trésorerie en excès sont limitées.

Les inconvénients des charges locatives réelles

La méthode des charges réelles nécessite cependant un contrôle minutieux des dépenses locatives, ce qui suppose une certaine rigueur de la part du propriétaire bailleur. En effet, ce dernier doit pointer les décomptes de charges envoyés trimestriellement par le syndic de copropriété.

Le bon suivi de ces états financiers permet de correctement régulariser les charges, et donc d’augmenter le rendement de son investissement locatif.

L’importance de bien calculer le montant des charges locatives récupérables

Comme évoqué plus haut, le propriétaire bailleur doit calculer le montant des charges locatives récupérables avec attention.

En effet, s’il opte pour le système des charges locatives forfaitaires, il ne pourra demander aucun complément au locataire, même s’il a déterminé un niveau de charges trop bas. Et il risque des poursuites de la part du locataire si le montant du forfait de charges est nettement trop élevé.

Dans le système des charges locatives au réel, s’il exige des provisions sur charges trop faibles par rapport aux dépenses effectives, il pourrait être accusé de l’avoir fait volontairement pour appâter ses futurs locataires. Si les provisions sont trop importantes, il devra rembourser une somme élevée au locataire, ce qui constituera pour lui un manque à gagner qu’il aurait pu demander sur le loyer.

Pour calculer les charges locatives récupérables au plus près, le propriétaire doit s’appuyer sur le relevé des charges de copropriété. Sans oublier, avant de rapporter la somme des dépenses annuelles à un mois de loyer, de séparer les éléments à sa charge de ceux imputables au locataire.