Comment fonctionne l’indice de référence des loyers de l’insee ?

Créé en 2005 pour remplacer l’indice du coût de la construction, l’indice de référence des loyers (communément appelé "IRL") est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il permet chaque année aux propriétaires bailleurs de réévaluer le loyer de leur location en fonction de l’inflation. Il est d’une grande importance dans les contrats de location et le calcul du loyer par les propriétaires, mais son fonctionnement et son origine restent mal connus. Pour en savoir plus, voici quelques informations pour comprendre le principe de l’indice des loyers.

Comment est calculé l’indice de référence des loyers IRL ?

L’indice de référence des loyers est un outil imaginé pour lutter contre l’inflation en réévaluant annuellement les loyers perçus en suivant sa tendance. Concrètement, l’INSEE calcule chaque trimestre l’indice des loyers en faisant une moyenne de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers, sur les 12 mois précédents. L’organisme obtient ainsi, quatre fois dans l’année, une donnée qui suit théoriquement les cours des tarifs à la consommation en France. Ainsi, les revenus du locataire évoluent proportionnellement au pouvoir d’achat, et restent donc constants.

Depuis sa création, l’indice des loyers a plutôt tendance à aller à la hausse, avec une stagnation depuis 2015 autour de 125 (125,26 au premier trimestre 2016, 125,25 au second trimestre 2016). Cependant, il peut arriver qu’il baisse, comme entre 2008 et 2009. Une fois calculé, l’INSEE publie l’indice au Journal Officiel.

À quoi sert l’indice de référence des loyers de l'INSEE ?

L’indice de référence des loyers est utilisé par les propriétaires pour revaloriser leur loyer, dans le cadre de la révision annuelle. En effet, la loi du 6 juillet 1989 permet aux bailleurs louant des logements vides ou meublés de réévaluer chaque année le montant du loyer. Cette règle ne concerne cependant que les baux d’habitation, et exclut donc les locaux commerciaux ou autres baux spécifiques. On appelle ce mécanisme l’indexation des loyers : lorsqu’une clause de révision est prévue dans le bail, le propriétaire peut augmenter le loyer dans la limite de l’indice de référence. Cette clause fixe une date précise d’indexation. À défaut, c’est la date anniversaire de signature du bail qui est prise en compte.

Par conséquent, si un contrat de location est conclu le 1^er septembre 2014, par exemple, c’est l’indice des loyers du 2^e trimestre (publié autour du 15 juillet) de chaque année qui sera utilisé pour calculer la réévaluation du loyer. Ainsi, l’augmentation ne peut pas être supérieure à la variation de l’indice sur l’année et reste plafonnée, protégeant le locataire contre les hausses importantes et impromptues. Il peut cependant arriver, comme cela fut le cas entre 2008 et 2009, que l’indice de référence varie à la baisse : dans ce cas-là, le montant du loyer devra diminuer.

Comment utiliser l’indice de référence des loyers ?

L’indice de référence des loyers sert à calculer la révision annuelle du loyer, si et seulement si le contrat de location contient une clause d’indexation. Mais comment réviser un loyer ? Chaque année, à la date prévue, le propriétaire a le droit de procéder à l’indexation de son loyer. Il dispose d’un délai d’un an pour manifester ce souhait au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. N'hésitez pas à utiliser notre modèle gratuit de lettre d'augmentation de loyer au locataire. 

Le calcul de la réévaluation du loyer se fait de manière très simple. Il suffit de multiplier le montant actuel du loyer hors charges par l’indice de référence en vigueur sur la période concernée (par exemple, au 2^e trimestre 2016 : 125,25). Il reste alors à diviser le montant obtenu par l’indice de référence utilisé l’année précédente à la même période, pour obtenir le nouveau loyer. Concrètement, pour un bail signé le 1^er août 2015 et un loyer de 800€ hors charges : l’indice de référence lors de la signature était celui du deuxième trimestre de 2015, soit 125,25. Si l’on souhaite calculer la réévaluation du loyer au 1^er août 2016, on utilise alors l’indice des loyers du deuxième trimestre 2016, soit 125,25 également. Le calcul du nouveau loyer est le suivant : (800x125,25)/125,25 = 800. Le loyer ne sera donc pas augmenté.

Attention : si un propriétaire oublie d’indexer son loyer après un an, aucune indexation rétroactive n’est possible pour l’année écoulée, comme le prévoit la loi Alur. De la même manière, s’il demande l’indexation plusieurs mois après la date prévue par le contrat, il peut procéder à l’augmentation du loyer, mais celle-ci ne concerne que les mois suivant la demande, et non ceux qui l’ont précédée.