État des lieux de sortie et d’entrée : quelles différences ?

Tout contrat de location signé entre un propriétaire bailleur et un nouveau locataire passe par la réalisation de deux états des lieux : l’un, l’état des lieux d’entrée, réalisé en début de location et l’autre, l’état des lieux de sortie, réalisé au moment du départ du locataire. Ce constat contradictoire sert à décrire aussi précisément que possible l’état – puis l’évolution de l’état – du logement loué et de ses équipements. Il s’agit donc d’une étape précieuse aussi bien pour le locataire que pour le bailleur, avec des différences notables entre les deux types d’états des lieux à connaître.

État des lieux de sortie et état des lieux d’entrée : un fonctionnement similaire

Les états des lieux d’entrée et de sortie ont un fonctionnement très similaire mais deux rôles bien différents. Dans les deux cas, le fonctionnement est le suivant : les deux parties sont représentées et procèdent à une description précise de l’état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. Ce constat donne alors lieu à la rédaction d’un document, signé par le bailleur et le locataire.

Mais ce qui différencie les deux types d’état des lieux, c’est le fait que l’état des lieux d’entrée sert à indiquer l’état dans lequel le logement a été trouvé par le locataire au moment de son installation tandis que l’état des lieux de sortie sert à vérifier que le locataire a bien respecté ses obligations en conservant le logement dans le même état, hors vétusté, pendant le temps de la location. En somme, l’état des lieux de sortie a pour but de constater d’éventuelles différences et dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée.

L’enjeu du dépôt de garantie

Ce qui différencie aussi principalement l’état des lieux de sortie de l’état des lieux d’entrée, c’est le fait que c’est le document de sortie qui signe le temps et les conditions de la restitution du dépôt de garantie laissé par le locataire au début de la location. Concrètement, en cas d’état des lieux de sortie non conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire bailleur a la possibilité d’effectuer une retenue sur le dépôt de garantie pour financer les réparations nécessaires dans le logement loué.

Il peut aussi effectuer une retenue sur le dépôt de garantie en cas de retard de paiement des charges ou de loyers impayés. Mais, attention, chaque retenue doit pouvoir être justifiée. Devis, factures d’achat ou encore constat d’huissier ou photographies des dégâts doivent donc être conservés précieusement par le bailleur et montrés au locataire suite à l’état des lieux de sortie.

Les mentions obligatoires à ne pas oublier sur l’état des lieux de sortie

L’état des lieux d’entrée et de sortie comportent plusieurs mentions obligatoires communes, comme :

• la date d’établissement de l’état des lieux ;
• la localisation du logement ;
• l’identification précise des deux parties ;
• les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
• la description précise de l’état de chaque pièce du logement (sols, murs, plafonds, etc.) et de ses équipements ;
• la signature des parties.

À cela s’ajoute, dans certains cas, la présence d’une grille de vétusté, qui permet de distinguer plus facilement les différences constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements directement et qui ne relèvent donc pas de détériorations provoquées par le locataire. Pour rappel, les dégradations relevant de la vétusté ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie.

Ce qui distingue l’état des lieux de sortie de l’état des lieux d’entrée, c’est la présence de mentions obligatoires supplémentaires :

• l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
• l’évolution de l’état de chaque pièce et des équipements constaté depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

En marge de cela, il est impératif que la forme du document de sortie permette une comparaison simple et rapide de l’état du logement constaté lors de l’état des lieux d’entrée à celui constaté lors de l’état des lieux de sortie. En somme, il est important que les deux états des lieux reposent globalement sur le même modèle et la même présentation.Ils peuvent aussi figurer sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement deux colonnes distinctes permettant de bien différencier l’état à l’entrée et à la sortie du locataire.