Je fais des travaux : quel impact sur le prix du loyer ?

Propriétaire bailleur, vous vous apprêtez à ou vous venez de réaliser des travaux dans le logement que vous louez et vous vous demandez si et dans quelle mesure ces changements vous permettent d’augmenter le montant du loyer demandé ? La réponse dépend en partie de la nature des travaux effectués, mais pas seulement.

Une augmentation du loyer qui dépend des travaux réalisés

De manière générale, une fois le bail signé, le loyer défini par le propriétaire et le locataire ne peut pas être revu à la hausse. Il existe toutefois trois exceptions à cette règle :

• la révision annuelle du loyer, si celle-ci est prévue par le contrat de location ;
• un loyer manifestement sous-évalué ;
• la réalisation de travaux améliorant significativement le confort du logement.

Ainsi, si vous faites des travaux dans un logement loué, vous pouvez effectivement les impacter sur le prix du loyer. Mais attention, cela ne concerne pas tous les travaux. Les rénovations de peinture, les changements d’équipements dans la salle de bains ou la cuisine ou encore la vitrification de sols comptent par exemple comme des travaux d’entretien et non des travaux d’amélioration. Ils ne justifient donc pas une hausse de loyer, tout comme les travaux de mise aux normes, qui font partie des obligations du propriétaire bailleur.

Les travaux d’amélioration des parties communes et/ou privatives du logement peuvent avoir une incidence sur le loyer. Il peut s’agir de :

• l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage ;
• des travaux d’isolation thermique ;
• des travaux de rénovation énergétique ;
• l’installation de volets ou fenêtres à double vitrage ;
• etc.

Quelles hausse de loyer possible ?

Pour un bail en cours

Si les travaux d’amélioration et de rénovation énergétique sont réalisés alors qu’un locataire est en place dans le logement, le propriétaire bailleur doit dans un premier temps obtenir l’accord formel du locataire pour que l’augmentation de loyer suite aux travaux puisse avoir lieu. Dans les faits, cela passe par une clause du bail de location (ou un avenant) qui détermine précisément le montant de la majoration applicable après l’achèvement des travaux.

Par ailleurs, les travaux en question doivent avoir été réalisés depuis le début ou le renouvellement du bail du locataire en place et leur montant doit représenter au moins 50 % d’une année de loyer. Dans le cas où la hausse de loyer s’applique au moment du renouvellement du bail, le locataire doit être prévenu de l’augmentation du loyer au minimum six mois avant, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour un nouveau bail

Pour que les travaux réalisés vous permettent d’augmenter le loyer demandé pour le logement loué, ces derniers doivent avoir été réalisés depuis le début du bail du locataire précédent (ou depuis son dernier renouvellement) et représenter un coût équivalent à au moins six mois de loyer.

Le montant de la hausse

En règle générale, l’augmentation du loyer annuel est plafonnée : pour un bail en cours comme pour un nouveau bail, elle ne peut dépasser 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. En pratique, si le montant des travaux de rénovation est de 10 000 euros au total, la majoration peut donc s’élever à 1 500 euros, ce qui signifie que la hausse maximale du loyer mensuel sera de 125 euros.

Mais si les travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique représentent plus d’une année de loyer dans le cas d’un nouveau bail, alors la fixation du nouveau loyer est libre, comme en dehors de la zone tendue.

Attention à l’encadrement des loyers.

Déjà en application à Paris et à Lille, l’encadrement des loyers devrait concerner de nouvelles villes au cours des mois à venir, dont Lyon, Grenoble, Montpellier ou encore Bordeaux.

Dans les villes où la mesure d’encadrement des loyers est en place, la hausse du prix du loyer suite à des travaux d’amélioration ou de rénovation est davantage limitée. Le nouveau loyer fixé ne doit être ni inférieur de plus de 30 % ni supérieur de 20 % au loyer de référence, qui varie en fonction du quartier dans lequel se situe le logement concerné.

Et là encore, la hausse du loyer annuel ne peut être supérieure à 15 % du coût réel total des travaux, toutes charges comprises.