Qu’est-ce qui attend les propriétaires et les locataires pour 2020 avec la loi Elan ?

Après la loi Alur, place à la loi Elan ! Très régulièrement, la réglementation concernant la mise en location de biens immobiliers est touchée par des modifications. En cela, il n’est pas toujours simple pour les propriétaires bailleurs d’avoir toutes les règles à jour en tête. Alors que la loi Elan, à savoir la loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a été adoptée en novembre 2018, il est l’heure de faire le point sur les impacts qu’elle a pour les propriétaires bailleurs, du bail mobilité à l’encadrement des loyers, en passant par le contrôle des logements indécents.

L’impact de la loi Elan dans la location classique

De manière générale, l’ambition affichée de la loi Elan, qui réforme à nouveau le droit immobilier, est de permettre la construction de davantage de logements pour provoquer un choc de l’offre, améliorer le cadre de vie de chacun et répondre aux besoins des particuliers tout en protégeant les plus fragiles. En cela, plusieurs changements majeurs sont à prévoir, pour les propriétaires bailleurs comme pour les locataires.

Le bail mobilité

En matière de location classique, la mesure phare de la loi Elan, c’est l’annonce de la création d’un nouveau type de bail d’habitation, à savoir le bail mobilité, qui apporte plus de souplesse à un certain type de propriétaires. Ce dernier :

• portera sur un logement meublé ;
• sera d’une durée variant de 1 à 10 mois, non renouvelable ;
• sera sans dépôt de garantie ;
• pourra être résilié par le locataire à tout moment, sans justification, en déclenchant alors un préavis d’un mois ;
• verra le loyer fixé librement, dans le respect de l’encadrement des loyers et du plafonnement des loyers dans les zones concernées ;
• prévoira le versement de charges forfaitaires ;
• sera mentionné sur le contrat de location avec le motif justifiant la mise en place d’un bail mobilité ;
• sera sans clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions en cas de colocation.

Attention, il faut savoir que si le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois, le propriétaire bailleur, lui, ne peut aucunement en faire de même. Il doit attendre la fin du bail de location pour demander au locataire de quitter les lieux.

Le bail mobilité entend faciliter l’accès à la location pour les personnes :

• suivant une formation ou des études supérieures ;
• en stage ;
• en apprentissage ;
• embauchées pour une mission de travail temporaire ;
• engagées dans le cadre d’un service civique.

Signature du bail : vers plus de numérique 

Au-delà de cela, la loi Elan a introduit la mise en place un bail numérique, avec un contrat de location qui peut être dématérialisé et signé électroniquement. La remise des diagnostics immobiliers au locataire peut désormais aussi être dématérialisée. Globalement, la loi Elan entend rendre la tâche de l’établissement du contrat de location plus simple et plus rapide.

L’encadrement des loyers

Une autre mesure de la loi Elan qui fait beaucoup parler d’elle en ce moment est le retour en force de l’encadrement des loyers, tenté par la loi Alur en 2014, mais qui a peiné à être mis en action et qui avait finalement été annulé fin 2017 pour vice de forme. 

Dans les faits, l’année 2019 a remis en application, de manière expérimentale et pour une durée de cinq ans, le dispositif d’encadrement des loyers dans les grandes métropoles françaises, à plus grande échelle que ce que la loi Alur prévoyait. Les villes essentiellement concernées sont Paris, où la mesure est en vigueur depuis le 1er juillet 2019, Lyon, Aix-en-Provence et Marseille. Grenoble, Lille et Toulouse devraient être aussi concernées dans les prochains mois. Mais l’encadrement des loyers peut également être appliqué dans toutes les villes de plus de 50 000 habitants.

Concrètement, le dispositif peut être appliqué sur demande du préfet, notamment à l’initiative des établissements publics de coopération intercommunale et des collectivités compétentes en matière d’habitat. Il est alors en place à titre expérimental pendant cinq ans sur le territoire concerné, à condition de démontrer un écart important entre les loyers du secteur privé et les logements sociaux ainsi qu’une production de biens neufs insuffisante.

Ce qui attend les propriétaires bailleurs en 2020 avec l’encadrement des loyers de la loi Elan, c’est un plafonnement du loyer :

• lors de la remise en location du logement
• lors du renouvellement du bail

Dans ce contexte, les propriétaires bailleurs ont l’interdiction de fixer un loyer supérieur de 20 % au loyer dit de « référence », c'est-à-dire le loyer fixé par des observatoires indépendants et étant représentatif des prix moyens de location constatés dans la zone géographique concernée pour des biens immobiliers comparables.

À noter que, dans une certaine mesure, un complément de loyer, qui doit être justifié par écrit dans le contrat de location, peut éventuellement être appliqué pour les logements de très grande qualité.

La mesure concerne aussi bien les logements loués vides que les logements meublés (hors locations touristiques), qui voient le loyer de référence majoré de 10 % pour prendre en compte le fait que les loyers des logements meublés sont plus élevés que ceux des logements vides. Là encore, un complément de loyer pourra éventuellement être appliqué dans le cas où le bien immobilier dispose d’équipements de haut niveau.

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, les sanctions applicables aux propriétaires se verront renforcées. Deux mesures pourront être prises :

• le juge pourra baisser le loyer demandé et condamner le bailleur à reverser le trop-perçu au locataire
• il pourra également condamner le bailleur à régler une amende administrative dont le montant pourra atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

Le locataire sera en droit de contester le loyer pratiqué dans les trois mois suivant la signature du bail.

Renforcer le contrôle des logements indécents

La loi Elan prévoit des sanctions fortes pour les propriétaires bailleurs qui mettraient en location un logement ne respectant pas les critères de décence. Amende fiscale, confiscation du logement et interdiction d’en acquérir un autre pendant dix ans, voilà ce qui attend les propriétaires bailleurs en 2020 en cas de non-respect de la loi sur ce point. Dans les cas les moins graves, ils devront faire face à une astreinte administrative tant que les travaux de réhabilitation requis ne seront pas effectués.

Pour rappel, pour être jugé décent, un logement doit répondre aux critères suivants :

• disposer d’une surface habitable de 9 mètres carrés au minimum ;
• ne pas porter atteinte à la sécurité physique et à la santé du locataire ;
• avoir l’eau courante, un système électrique, un chauffage et des sanitaires aux normes ;
• ne pas exposer le locataire au plomb, à de l’amiante ou à des nuisibles ;
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L’IMPACT DE LA LOI ELAN SUR LA LOCATION SAISONNIÈRE

En matière de location saisonnière et touristique de courte durée, la loi Elan prévoit de renforcer les contrôles et les sanctions, notamment dans les grandes villes. Dans les faits, les propriétaires bailleurs auront désormais l’obligation de :

• fournir le décompte du nombre de nuits ayant fait l’objet d’une location pour l’année en cours dès lors que la commune en fera la demande, sous peine de se voir infliger une amende civile pouvant atteindre 10 000 € ;
• déclarer ou télédéclarer leurs locations touristiques auprès de la mairie de leur commune, sous peine de recevoir une amende civile allant jusqu’à 5 000 €.

Ces sanctions viendront s’ajouter aux amendes très lourdes applicables en cas de location illégale, qui peuvent atteindre 50 000 € par logement. Avec cette mesure, l’objectif de la loi Elan est de lutter contre les locations touristiques abusives, c’est-à-dire celles qui dépassent 120 nuitées par an.

LES AUTRES MESURES DE LA LOI ELAN À AVOIR EN TÊTE

La caution solidaire

Parmi les autres mesures phares de la loi Elan, on note un changement important dans la manière dont le cautionnement sera réalisé. Jusque-là, pour être valable, l’acte de caution solidaire devait obligatoirement comporter deux mentions manuscrites témoignant de l’engagement pris. La loi Elan prévoit tout bonnement la suppression de celles-ci, afin de simplifier les démarches de chacun. Désormais, la personne qui se porte caution n’a plus à recopier le texte de loi à la main.

La caution physique devra toujours signer l’acte de cautionnement pré-écrit, mais ce sera désormais sa seule obligation. Cela vise à simplifier la tâche de la personne qui se porte caution, en évitant d’éventuelles erreurs d’écriture qui auraient pu juridiquement empêcher le bailleur de faire jouer la caution pour être payé de ses loyers dus.

L’expulsion des squatteurs autorisée

À l’heure où les squatteurs, ces personnes entrées dans un logement vide par effraction et qui l’occupent illégalement sans payer de loyer, constituent la plus grande hantise des propriétaires bailleurs après les loyers impayés, la loi Elan s’efforce de rassurer quelque peu ces derniers sur ce point. Concrètement, la période de « trêve hivernale » qui interdit normalement toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année ne s’appliquera désormais plus à ces occupants illégaux.

Les règles d’urbanisme

La loi Elan prévoit par ailleurs de simplifier les règles d’urbanisme afin d’inciter à la construction de nouveaux logements. En pratique, certains bureaux vides pourront être transformés en logements. Dans le même temps, dans certaines communes, les demandes de permis de construire pourront être réalisées en ligne pour accélérer et faciliter les démarches.

Les logements sociaux

Alors qu’il existe 4,8 millions de logements sociaux en France gérés par 861 bailleurs sociaux, les choses promettent de changer avec la loi Elan. À partir de 2021, les organismes HLM gérant moins de 15 000 logements auront l’obligation de faire partie d’un groupe d’organismes. Le but : permettre un meilleur entretien du parc existant et le financement de la construction de nouveaux logements. Grâce à cette mesure, entre 100 000 et 120 000 logements sociaux neufs pourraient être construits.

En outre, la loi Elan veut faciliter la vente de logements sociaux, en accordant la priorité pour le rachat aux occupants des HLM. À moyen terme, le gouvernement entend faire passer le nombre de HLM vendus de 8 000 à 40 000 par an.