Location d’un petit appartement : vos obligations en tant que bailleur
14/12/2017La location d’un petit appartement peut constituer une très bonne opération immobilière, surtout dans les grandes villes dynamiques à la location, où ce type de bien est couru par les étudiants et les jeunes actifs, et présente un taux de vacance très faible. En tant que propriétaire, vous n’êtes toutefois pas libre de louer un petit logement comme bon vous semble : une surface minimale est fixée par la loi et le montant de loyer, s’il est trop élevé, est soumis à une taxe dissuasive. Le point sur vos obligations pour la location d’un micro-logement avec E-Gérance.
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L’essentiel du dossier :
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Une surface minimale à respecter pour la location d’un petit appartement
Quelles sont les limites fixées par la loi ?
Face à la prolifération des marchands de sommeil, le gouvernement a introduit des critères de décence par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit notamment la surface minimale applicable à la location de logements destinés à l’habitation.
La location d’un petit appartement à titre de résidence principale, qu’elle ait un caractère vide ou meublé, ne peut concerner :
- un logement doté d’une pièce principale de moins de 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;
- ou un logement doté d’une pièce principale de moins de 20 m³.
Si votre bien comporte plusieurs pièces, l’une de ces pièces au moins doit disposer d’une surface habitable (ou d’un volume habitable) conforme à ces limites. À Paris, la réglementation va encore plus loin : en cas de location d’un petit appartement de plusieurs pièces, les pièces d’habitation hors pièce principale doivent, en outre, avoir une surface supérieure à 7 m².
Dans tous les cas, vous devez indiquer la surface ou le volume habitable de votre appartement dans le contrat de location (bail).
Comment calculer la surface et le volume habitables ?
Surface habitable
La surface habitable à prendre en compte pour la location d’un petit appartement correspond à la surface "loi Boutin". Soit la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ou encore embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties du bien ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Les terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs, notamment, sont exclus du calcul.
Pour vous assurer que vous louez votre micro-logement en toute légalité, il est préférable de faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour déterminer la surface habitable de votre bien. Si vous décidez de calculer cette surface vous-même, il vous faudra être extrêmement rigoureux dans vos mesures.
Un logement mansardé, par exemple, peut paraître relativement vaste au premier abord, mais en retirant la surface avec hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, le nombre de mètres carrés habitables peut rapidement diminuer.
Gardez aussi en tête que la limite de 9 m² concerne la pièce à vivre uniquement, et non le logement dans sa totalité. Ainsi, si vous possédez un studio équipé d’un espace avec douche et toilettes, la surface occupée par les sanitaires n’entrera pas en compte dans le calcul de la surface habitable.
A noter : la surface "loi Boutin" est différente de la surface "loi Carrez", mentionnée dans l’acte de vente des appartements en copropriété.
Volume habitable
Vous pouvez mettre en location un petit appartement dont la surface habitable est inférieure à 9 m², à condition qu’il présente un volume habitable supérieur à 20 m³.
Pour déterminer ce volume, il convient de multiplier la surface habitable du logement par la hauteur sous plafond (en excluant donc les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m).
Par exemple, un micro-logement dont la surface n’atteint que 7,5 m², mais qui présente une hauteur sous plafond de 3 m aura un volume habitable de 22,5 m³, et pourra être loué en toute légalité.
Les autres critères de décence à respecter pour la location d’un petit logement
Équipements et installations obligatoires
La surface minimale (ou le volume minimal) du logement n’est pas le seul critère de décence à respecter pour pouvoir mettre en location un petit appartement. Outre cette condition, et comme pour la location d’un logement de plus grande taille, vous devez fournir à votre locataire un appartement doté :
- d’une alimentation en eau potable ;
- d’un système d’évacuation des eaux usées ;
- d’une cuisine avec évier ;
- d’installations d’électricité, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude ;
- de sanitaires séparés de la cuisine (qui peuvent être situés sur le palier dans le cas d’un studio) ;
- d’un éclairage naturel suffisant ;
- d’au moins une fenêtre pouvant être ouverte ;
- d’un système de ventilation ;
- etc.
Ces éléments doivent tous être en bon état de fonctionnement, adaptés à un usage normal et répondre aux normes de sécurité en vigueur.
Le cas d’un logement loué meublé
Pour pouvoir faire l’objet d’une location meublée et entrer dans la réglementation qui y est associée, votre appartement doit, en plus des critères de décence précités, comporter un minimum d’ameublement.
Soit, comme défini par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- une literie avec couette ou couverture ;
- un système d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
- des plaques de cuisson, ainsi qu’un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur doté d’un compartiment freezer ou complété par un congélateur ;
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine adaptés à la préparation et à la prise des repas ;
- une table, des chaises et des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager.
Vous restez bien évidemment libre de fournir à votre locataire du mobilier et des équipements supplémentaires. Ce qui peut vous permettre de louer votre appartement plus facilement, à un meilleur prix, et donc d’obtenir une meilleure rentabilité locative.
| Quels risques pour le bailleur en cas de non-respect des critères de décence ? |
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Le non-respect des normes de décence peut avoir un impact très négatif sur votre investissement immobilier. Ainsi, si vous refusez de mentionner la surface habitable du logement dans le contrat de location ou si vous indiquez une surface erronée (différente à plus de 5 % de la réalité), votre locataire peut saisir le tribunal et obtenir une diminution de loyer. Si les équipements et installations imposés par la loi ne sont pas présents dans l’appartement, le tribunal peut vous obliger à effectuer les travaux nécessaires à leur installation tout en vous imposant une réduction de loyer, qui peut être accompagnée du règlement de dommages et intérêts au locataire. Sachez enfin qu’un locataire qui vit dans un logement ne respectant pas les normes de décence est en droit de mettre fin au bail sans préavis. |
Location de micro-logement et taxe sur les loyers élevés
La taxe sur les micro-logements, c’est quoi ?
Si vous louez un logement de très petite surface à un loyer excessif, vous pouvez être soumis à la taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surface, également appelée taxe sur les micro-logements ou taxe Apparu.
Cette taxe, qui s’ajoute à l’impôt sur le revenu et est non déductible, concerne uniquement les logements :
- loués vides ou loués meublés pendant 9 mois ou plus ;
- dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m² ;
- situés en zone A ou Abis (soit les agglomérations touchées par une pénurie de logements, localisées majoritairement sur la Côte d’Azur et dans le Genevois français, auxquelles il faut ajouter Paris et sa banlieue) ;
- et loués à un loyer mensuel hors charges dépassant un loyer de référence (41,64 €/m² en 2017).
Le montant de loyer à ne pas dépasser a été fixé par le gouvernement. Il est révisé au début de chaque année, en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers.
Le calcul de la taxe Apparu
Le montant de la taxe sur les micro-logements correspond à un pourcentage du loyer perçu en une année civile, dont le taux dépend de l’écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence (comme résumé dans le tableau suivant).
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Écart entre le loyer pratiqué et la limite de 41,64 €/m² |
Taux de la taxe Apparu |
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< à 15 % |
10 % |
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≥ à 15 % et < à 30 % |
18 % |
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≥ à 30 % et < à 55 % |
25 % |
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≥ à 55 % et < à 90 % |
33 % |
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≥ à 90 % |
40 % |
Par exemple :
Pour la location d’un petit appartement soumis à la taxe Apparu, dont le montant de loyer mensuel est de 730 € et la surface habitable de 13 m², la taxe sera de 2 190 € :
- loyer au mètre carré : 56,15 €
- écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence : (56,15 € – 41,64 €) / 41,64 € = 34,85 %
- taux applicable : 25 %
- taxe : (730 € × 12) × 25 % = 2 190 €.
Dans cet exemple, le revenu locatif annuel net, après déduction de la taxe Apparu, est de 6 570 € ((730 € × 12) – 2 190 €). Si le plafond de loyer avait été respecté, le montant encaissé sur l’année aurait été de 6 495,84 € (41,64 € × 13 m² × 12), soit un montant similaire.
Vous remarquez donc que si le loyer des micro-logements n’est en théorie pas plafonné (sauf à Paris et à Lille, où l’encadrement des loyers s’applique (1)), la taxe Apparu agit comme une mesure dissuasive : même en pratiquant un loyer élevé, après déduction de la taxe, le bénéfice est en réalité négligeable.
(1) Remarque : à la date de rédaction de cet article, la situation de l’encadrement des loyers est floue. Le tribunal administratif a annulé le dispositif en octobre à Lille, puis fin novembre à Paris, mais le gouvernement a annoncé son intention de faire appel de ces décisions.
Le saviez vous ?
Seuls les biens destinés à l’habitation à titre de résidence principale sont soumis au respect d’une surface minimale et à la taxe sur les loyers élevés. Ainsi, vous pouvez louer un bien de très petite taille en tant que garage, cave, parking, etc. au loyer de votre choix, quelle que soit sa superficie. De même, les locations saisonnières ne sont pas impactées par la réglementation détaillée dans cet article.