Location saisonnière ou location longue durée : que choisir ?

En tant que propriétaire, vous aurez le choix entre deux formules différentes et finalement assez opposées : la location saisonnière et la location longue durée. Chacune de ces manières de louer son logement impliquera une gestion, un contrat de location, une rentabilité, mais aussi des risques différents. Afin de vous aider à y voir clair entre ces deux options, voici les avantages et inconvénients de la location longue durée et de la location saisonnière.

La location saisonnière

La location saisonnière consiste à mettre un logement en location sur des périodes très courtes, allant d’une nuit à quelques semaines. Le principe de la location saisonnière est d’accueillir des visiteurs de passage, qui profitent de votre logement pour faire du tourisme dans la région. Cette location répond à des règles spécifiques et présente des avantages indéniables, mais également quelques inconvénients.

Les avantages de la location saisonnière

Le premier avantage certain est la rentabilité locative de la location saisonnière. En effet, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’un logement acheté uniquement dans le but d’être loué, la location saisonnière permet de toucher des revenus fonciers très intéressants. Les prix de location sont généralement nettement plus élevés que ceux d’une location longue durée, car les loyers rentrent dans le budget vacances des locataires.De plus, opter pour la location saisonnière préviendra le risque d’impayés, puisque vous pouvez demander au locataire de payer avant d’entrer dans le logement.

Outre cet avantage financier, la location saisonnière peut également permettre d’apporter de la vie dans un logement qui serait vide s’il n’était pas loué. Ce cas de figure se présente notamment dans le cadre de maisons de vacances qui peuvent être inoccupées ou vacantes une partie de l’été, et surtout l’automne et l’hiver. Réussir à louer cette habitation peut permettre d’entretenir la maison avec des locataires qui vont en prendre soin.

Enfin, la location saisonnière est une manière d’accueillir des visiteurs du monde entier. Si le logement se situe dans une ville touristique, le louer sur des courtes durées sera une merveilleuse manière de pouvoir échanger avec les gens de passage. Ceux qui aiment parler de leur région trouveront une oreille attentive et les échanges peuvent être enrichissants.

Les inconvénients de la location saisonnière

Malgré ces avantages, la location saisonnière nécessite également quelques efforts qu’il convient de prendre en compte.

Parmi ceux-ci, la gestion plus importante autour du logement est une réalité. En effet, le turn-over des locataires sera par définition plus important que pour de la location longue durée. De ce fait, les étapes d’état des lieux d’entrée et de sortie, d’envoi de contrat de location, de ménage… seront plus nombreuses.

Si le bailleur n’habite pas à côté du logement, cette gestion l’obligera soit à déléguer sa gestion locative, soit à effectuer des allers-retours réguliers.

De plus, il faudra vous renseigner sur les changements réglementaires liés à la location saisonnière. En effet, en fonction de la localisation et du type de votre logement – résidence principale ou secondaire –, vous devrez peut-être demander une autorisation auprès de votre mairie. Renseignez-vous donc sur ce sujet et auprès des services administratifs de votre ville avant de choisir la location saisonnière plutôt que la location longue durée.

La location longue durée

La location longue durée permet de trouver un locataire qui restera plusieurs mois voire plusieurs années s’il se plaît bien dans le logement et s’il reste dans la même ville. Cette formule permet de plus facilement prévoir les rentrées et sorties d’argent et nécessite une gestion normalement moins active.

Les avantages de la location longue durée

L’avantage principal de la location longue durée se situe dans la gestion plus simple du logement. En effet, un locataire étant là pour une longue période, le bailleur échappera aux étapes de remises des clés et d’état des lieux, obligatoires dans la location saisonnière.

Si le locataire est solvable et que le bailleur a correctement rédigé l’acte de caution solidaire signé par le garant, la possibilité d’impayés est relativement rare. La visibilité financière autour du logement est donc supérieure à celle d’un logement loué sur de courtes périodes.

De plus, le locataire se sentira comme chez lui puisqu’il y passera de nombreuses journées. Ce locataire aura donc tendance à prendre soin du logement, à effectuer un ménage régulier et à y apporter quelques aménagements qui mettront en valeur les lieux.

Les inconvénients de la location longue durée

Le rendement d’une location longue durée sera moins important que celui de locations de courte durée répétées. De plus, en cas de locataire malhonnête, l’ampleur des problèmes juridiques à régler peut être plus importante. En effet, pour reprendre un logement d’un locataire parti à la cloche de bois par exemple, il conviendra de suivre une procédure précise pour aboutir à la résiliation du bail.

Zoom sur la rentabilité de votre location saisonnière ou longue durée

Pour peser le pour et le contre entre location saisonnière et location longue durée, vous devrez établir un comparatif en fonction de la rentabilité de votre location.

Calculer la rentabilité d’une location saisonnière

Avant d’opter pour la location saisonnière, vérifiez l’attractivité de la situation géographique de votre logement. En effet, les lieux les plus demandés sont :

• le centre-ville ;
• le bord de mer ;
• la montagne.

Faire cette analyse permettra de prévoir dans la mesure du possible le taux de remplissage à l’année et de calculer, selon ce nombre de jours, si la location saisonnière est plus rentable que la location longue durée. Après ce calcul, il vous faudra ensuite déterminer les dépenses liées à la location dans les deux cas, notamment les frais de ménage, d’accueil des locataires et autres charges.

La fiscalité de votre location saisonnière

Qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou permanente, vous devrez déclarer vos revenus fonciers au moment venu. La location saisonnière est avantageuse d’un point de vue fiscal, puisqu’elle relève automatiquement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de votre déclaration d’impôts. Vous pourrez donc profiter d’un abattement de 50 % (voire de 71 % s’il s’agit d’une chambre d’hôte ou d’un meublé de tourisme classé) en optant pour le régime micro-BIC.

Au-dessus d’un certain seuil ou si vous le souhaitez, vous serez soumis au régime réel, avec un système de charges déductibles. Un choix intéressant, mais plus compliqué d’un point de vue comptable.

À noter aussi que, dans le cas d’une location saisonnière, le propriétaire bailleur devra s’acquitter de la taxe d’habitation en plus de la taxe foncière. De plus, l’affiliation au RSI (Urssaf) est maintenant obligatoire pour les locations saisonnières dont les revenus dépassent 23 000 euros par an, ce qui engendrera des frais supplémentaires.

Les avantages d’une location longue durée meublée

En tant que propriétaire bailleur, vous serez soumis à la taxe foncière mais pas à la taxe d’habitation si votre locataire occupe le logement au 1^er janvier de l’année. De plus, vous aurez le droit de demander au locataire de payer les charges, voire de les inclure dans un forfait pour votre loyer.

D'un point de vue fiscal, la location longue durée d’un logement vide est moins avantageuse. Néanmoins, la location longue durée meublée comporte les mêmes avantages que la location saisonnière – régime forfaitaire (micro-BIC) ou réel – et peut donc être un bon compromis si vous hésitez entre les deux. Il faudra toutefois abandonner l’idée de passer du temps dans votre logement quelques jours ou quelques mois dans l’année et attendre la fin du bail de votre locataire pour pouvoir jouir de votre bien.